離婚協議書中關於房產應該怎麼約定?

離婚協議書中關於房產應該怎麼約定?

當事人諮詢：

我們協議離婚中約定房產歸我，但因為房子的貸款還沒有還清，沒有辦法過户。

是不是我們在民政局登記離婚，拿到離婚證後，房子就是我的了?

房貸還清後，我們是不是就可以按照離婚協議的約定去辦理過户了?

如果想對方順利配合過户，我需要做些什麼?

李曉娟律師解答：

第一個問題，離婚協議生效後，房產歸誰。

一般而言，離婚協議中約定了房產的歸屬，但還未辦理過户手續，根據我國《民法典》第二百零九條的規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。

因此，房屋所有權的認定以登記為準，對外還是你們夫妻雙方的共同財產。

但是作為約定取得房屋所有權的您，有權依據離婚協議將房屋所有權人變更為自己。

第二個問題，離婚協議中約定房產歸您所有，那麼您可以請求將房屋所有權登記為您個人。現在只是因為房貸沒有還清，無法辦理房屋過户，等到房貸還清後，您可以憑藉離婚協議書要求對方配合辦理過户手續。

如果對方拒絕配合過户，您可以憑離婚協議書向法院起訴，要求對方配合過户。這個時候，即便對方不配合您過户，也可以拿着法院判決書去房管局做變更登記。

第三個問題，為保證房產順利過户，你需要做到以下幾點：

1、在離婚協議中最好約定對違約的懲罰措施，以免對方違約，不想配合過户。

2、確認離婚協議已經在離婚所在地的民政部門備案;如果是離婚後補籤的協議，最好到公證處做個公證。

3、在貸款還清以後，第一時間去辦理房屋過户手續。

李曉娟律師擴展解讀：

一般而言，夫妻雙方就房產分割達成離婚協議而變更主貸人，銀行不一定同意。這個也很容易理解，本來兩個還貸人，現在變成一個還貸人，對銀行來講，風險升高。

比如，有些夫妻貸款週期較長，30年的還貸期間，並且每個月還款額高達一兩萬，而變更後的還貸人月工資收入不足貸款金額的2倍，銀行一般不會同意變更主貸人或減少共同抵押人，除非當事人另行提供擔保人或採取其他擔保措施。

因此，夫妻在協議分割房產前要注意銀行對變更主貸人或減少共同抵押人是否同意。

如果不涉及銀行貸款，當事人到房地產交易中心辦理產權變更手續，房地產交易中心一般也要求夫妻雙方均到場。

因此，離婚協議的簽訂固然重要，但離婚協議的執行更為重要。

離婚後的雙方當事人和一般合同當事人一樣，需要以誠信為本，相互配合。

但在很多時候誠信對於前夫妻倆就是一句空話，男女離婚後依然會因為一些愛恨糾葛，一方不履行離婚協議的現象比比皆是。

因此，離婚協議中最好明確一方不履行義務的懲罰措施，這樣，才能促使義務人履行義務。

比如，逾期不支付房屋對價的懲罰辦法、不配合辦理產權變更手續的法律後果等。

因夫妻財產分割將原有房產歸屬於一方，是房產共有權的變動，所以這種房產變更登記不要繳納契税。這樣，就可以節省房價1.5 %—3%的契税。