離婚房屋分割貸款的規定是怎樣的？

很多夫妻在婚姻的存續期間，對居住的房屋並不享有所有權，而是通過借貸等方式獲得的，對於此種情形，在離婚時，房產該如何分割呢，也即離婚房屋分割貸款的規定是怎樣的?除了需要確定房產的分割，還需要確定孩子的撫養權等問題。

離婚房屋分割貸款的規定：

第一種情況：夫妻一方是產權人，且是婚後購買或是接受贈與或其他方式獲得，有房屋所有權證，且與他人無產權爭議，包括與當事人的其他家庭成員亦無產權爭議，即不存在就房產產生的未清償銀行貸款。如，夫妻雙方結婚多年，家境殷實，在婚後一次性付款購買了一套房產(現房)，由於是一次性付全款，並且很快獲得了產權證。這樣的房產由於是在婚後獲得的，按婚姻法相關規定，是夫妻共同財產，在離婚訴訟中該房產可按有關規定進行分割，首先要看房產的具體價值，這個價值如夫妻雙方協商不成，可通過有關機構進行鑑定。對此最高法院有相關司法解釋可以參考。這樣當然在訴訟中因為涉及協商、競價、拍賣、作價、鑑定 (評估)、變賣、舉證期限或其他訴訟程序問題，當然要適用民事訴訟法的有關程序規定，這些當事人可與自己的律師或是其他法律行業人士諮詢。

另一種情況值得注意，有些房產，雖是有產權證，有證據證明是夫妻共同財產，但是存在貸款未還清楚的情況，應該講這樣的房產並不是有全部的產權的，在離婚時分割起來可能更有特點。如：有一對夫妻在婚後購買一套房產，首付是30萬元，另有貸款50萬元，後來還款共達到15萬元，其中還款本金是10 萬元、利息為5萬元，現雙方離婚房產市場價值為150萬元。這樣的房產如果分割就應該就此房產現價值減去存在的債務(貸款)再分割，即現價值150萬元- 未還貸款(總貸款50萬元-已經還貸款本金10萬元)即： 150-40=110萬元，按這個價值雙方進行分割，可以協商、競價、拍賣、作價、鑑定(評估)、變賣。

第三種情況。如夫妻在婚後購買一房產，但由於當時家庭經濟條件不是很好，購買時是與男方的另一親屬共同購買的，產權是夫妻雙方與這個親屬共同擁有的，這樣的房產雖是夫妻一方或雙方名下的房產或是其他財產，但涉及到夫妻之外其他家庭成員的利益，即這一房產是家庭共同財產，這種情況下，就不是離婚案件可解決的問題了，因為離婚案件的當事人是夫妻雙方，任何第三方均不可以當事人身份參與訴訟，故此類案件當事人可對照《關於人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第20條規定製定訴訟策略，該條款規定：“離婚時夫妻共同財產未從家庭共同財產中析出，一方要求析產的，可先就離婚和已查清的財產問題進行處理，對一時確實難以查清的財產的分割問題可告知當事人另案處理;或者中止離婚訴訟，待析產案件審結後再恢復離婚訴訟。”當然，如果不是夫妻一方或雙方名下的房產，但可能是夫妻與家庭成員共同的房產，當然可考慮通過析產訴訟，確定有關夫妻雙方所佔的份額，再在離婚訴訟中進行分割。

第四種情況，這是目前實踐中遇到的比較多的問題。有一委託人蘇某先生在婚前以個人名義與開發商簽訂合同購買一商品房價值180餘萬元，其中有部分貸款，婚後按期還款(按婚姻法第17條規定，在婚後夫妻雙方的收入肯定為共同收入，如果將此收入用於還房產的貸款，肯定應該視為用夫妻共同財產來還款)。後其與羅女士結婚生活三年後女方訴訟離婚，房產分割問題也在訴訟中產生爭議。從這一案件中看出按婚姻法第18條規定，此房產是在婚前購買，肯定應該屬於男方蘇某的個人財產，這是肯定的。由於房地產市場的發展，房產增值，因此房價可能在幾年中增值很多，如果涉及離婚案件可能就對這個增值部分會有分歧。後上海有關法院是這樣認定的：夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋並按揭貸款，產權登記在自己名下，該房屋仍為個人財產，同樣的，按揭貸款為個人債務。婚後配偶一方參與清償貸款，並不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩餘未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬於配偶一方清償的部分，應當予以返還。就是説，本案中如果蘇先生在婚後還款是50萬元，則視為夫妻雙方共同還款，如離婚應該給其妻子25萬元的補償。向蘇先生這一類情況，有些其他省市的法院有不同的判決方式，如考慮到房產的價值的增值因素，同樣就增值部分給其妻子適當補償等，對這樣的案件目前最高法院沒有具體司法解釋，我們認為根據公平原則以及等額互溢理論對增值部分應結合案件具體情況計算出增值率後按比例分配是公允的。如果當事人有這樣的案件應該在案件中充分論證分配的合理性和公允性以保護自己的合法權益。

由此可以看出，對於借貸方式購買的方式，在離婚時房產的分割是比較麻煩的，為了節省訴訟的時間，有些民事主體，在婚姻關係的存續期間，就會確定房子的歸屬。