二手房合同買方違約又要解除合同能否解除
一、二手房合同買方違約又要解除合同能否解除
合同解除,是指合同當事人一方或雙方依照法律規定或者當事人的約定,依法解除合同效力的行為。合同一旦簽約,具有國家法律保護。
合同解除分為合意解除和法定解除兩種情況。解除是合同之債終止的事由之一,它也是一種法律制度。在適用情勢變更原則時,合同解除是指履行合同實在困難,若履行即顯失公平,法院裁決合同消滅的現象。
單方解除,是指解除權人行使解除權將合同解除的行為。它不必經過對方當事人的同意,只要解除權將解除合同的意思表示通知對方時,或經過人民法院或仲裁機構向對方主張,即可發生合同解除的效果。
協議解除,是指當事人雙方通過協商同意將合同解除的行為,它不以解除權的存在為必要,解除行為也不是解除權的行使。
因此,具體情況具體分析。如果買方惡意違約,那麼賣方可以行使單方解除合同;如果買方只是,比如説晚打款一天或是申請延長几天打款,賣方並不能單方解除合同;關鍵看合同中違約責任的確認。
二、二手房交易買方違約怎麼辦
下面我們就針對不同的情況採取不同的措施:
第一種情況:
在簽訂房屋買賣合同後,由於買方經濟能力關係而導致無法繼續履行合同,構成合同違約,買方當對賣方承擔違約責任。所以,買方在簽訂合同前,一定要仔細考慮自己的房款來源以及後續支付能力,防止陷入因為一時衝動而購房,導致違約的尷尬境地。
第二種情況:
由於買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現場查看,所以,以賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難,因此難獲法院支持。為了避免產生房屋買賣糾紛,買方除了到現場仔細查看房屋、瞭解房屋現狀外,還可以向附近居民瞭解該房屋的有關情況,到物業公司調查所購房屋的真實情況,獲取房屋的維修信息。
第三種情況:
根據《民法典》的相應規定,物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力。因此,在二手房買賣過程中,買方應要求賣方加快交易節奏,儘早配合辦理房屋過户手續;並且採用安全的房款交割方式,利用本市各區、縣交易中心的二手房交易資金監管平台,以維護自己的合法權利。如果在房屋過户中發生法院查封情況,應要求賣方提供擔保,將被查封房屋置換出來,儘快辦理過户,避免經濟損失。
三、二手房交易中賣方違約怎麼辦
1、賣方將房屋直接賣給第三人
賣方如果將房屋賣給了第三人但還未辦理過户,那麼買方可以優先過户,但如果已經辦理了過户,那賣方就已經構成了惡意違約,致使雙方無法達到合同目的,這時買方可以向法院提起訴訟,要求解除合同,同時要求賣方根據房屋差價賠償違約責任。
2、賣方不按時交付房屋
這種情況很多見,房屋如果已經辦理了過户,那就只需按照合同約定的時間收房,如果賣方不交房,買方可以起訴。但是如果雙方還未過户,賣方卻不按照合同約定交房,這時通常需要通過律師,發律師函催告,如果賣方依舊堅持不交房,買方再起訴要求其交房。
3、賣家不簽收定金
通常在房產買賣合同中約定有定金的數額,然而通常買家在將定金交給中介後,轉交給賣家,賣家這時卻不簽收。不簽收定金的話,賣家就構不成違約的條件,因為定金是實踐合同,也就是説要按賣家的簽收數額來進行計算的,如果賣家不簽收定金,買家起訴要求雙倍返還定金也是徒勞的等等。
綜上所述,二手房合同買方違約而且要要解除合同的,是可以被允許解除合同的。不過要實事求是,具體問題具體分析,根據違約方違約的惡意或者善意來選擇解除方式。
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