《民法典》規定在租賃合同中應該如何？

一、《民法典》規定在租賃合同中應該如何?

1.設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。另有第三百六十九條規定，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

2.《民法典》中第七百二十四條規定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同。一是租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押;二是租賃物權屬有爭議;三是租賃物具有違反法律、行政法規關於使用條件的強制性規定情形。

3.《民法典》第七百二十六條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

4.《民法典》第七百三十四條，租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

5.《民法典》第七百一十八條規定：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。

二、租賃合同風險提示

1.自《民法典》規定居住權之後，在簽訂租賃合同的時候要注意關注出租方是否設立了居住權，牽涉到居住權的房屋根據法律規定是無法進行租賃的，因為租賃將觸犯原居住人的居住權。在簽訂租賃合同的時候，建議可以在合同中加上“該租賃標的沒有設立過居住權，且在雙方租賃過程中也不可設立居住權”等條款。

2.為了保障承租人的居住權利，法律不僅規定了“買賣不破租賃”，還規定了承租人的優先購買權和優先承租權。一般情況下，承租人在租賃期限到期後是可以繼續居住房屋，因為不論出租人要將房屋另租給他人或者是出賣給他人，承租人都有知情權並且優先權，哪怕在房屋所有權已經發生轉移的情況下，租賃合同期限未到，新房東也是不能隨意要求承租人搬離。但是在《民法典》中也限制了承租人的這一優先權利，例如當出租人將其房屋出賣給其近親屬或者是按份共有人行使優先購買權，都可以用來對抗承租人的優先權利。因此，在遇到此類情況下，也是存在無法繼續居住的風險。

3.若是承租人在租賃合同期間，租賃房屋存在所有權屬糾紛，或者面臨被查封、扣押等情況的時候。由於無法再保障承租人的居住權，那麼承租人及時保存證據，可以向出租人要求解除租賃合同，即有權退租。

4.目前許多長租合同或者轉租合同都存在着中間商(二房東)賺差價，但是沒有履行好自身的義務，到最後導致出租方和第三人的利益都受有損失。出租方對於未經自身同意的轉租合同是可以要求解除的，第三方也會因此面臨隨時無房可住的情況。因此建議在租賃合同中註明“該租賃房屋為出租人自身所有，並非轉租的房屋”，以明確權利義務範圍。若出租人在知情情況下6個月內沒有行使異議權，那麼視為同意房屋轉租，此時其要求解除合同將不受法律支持，平衡了出租人和第三人的權利義務，促使出租人去積極行使權利而不是濫用權利。

《民法典》關於租賃合同涉及居住權、房屋出租、租賃房屋、租賃期限等相關事宜。除此之外，合同雖然有強制履行的制度設定，但是不能通過絕對的強制對抗當事人的意識自由，這樣是不合理，存在偏頗。具體的情況，需要以實際情況和簽署合同的當事人為準。