計提房產税的計税依據

現在我國房地產市場依然比較火爆，房屋買賣數量依然很大，很多樓盤前都能看到買房人的身影，而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等，在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中，發生糾紛的概率着實不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。

精選律師 · 講解實例

房產税的計税依據

  1、對經營自用的房屋，以房產的計税餘值作為計税依據。

所謂計税餘值，是指依照税法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以後的餘額。其中：

(1)房產原值是指納税人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規定在賬簿中記載有房屋原價，應以房屋原價按規定減除一定比例後的房產餘值計徵房產税;沒有記載房屋原價，按照上述原則，並參照同類房屋，確定房產原值，按規定計徵房產税。

(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衞生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬台等。屬於房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算原值;電燈網、照明線從進線盒聯結管起，計算原值。

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、採暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計人房產原值，計徵房產税。

(3)納税人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

(4)對於更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新後不再計人房產原值，原零配件的原值也不扣除。

(5)自2006年1月1日起，凡在房產税徵收範圍內的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定徵收房產税。

對於與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算徵收房產税。

(6)在確定計税餘值時，房產原值的具體減除比例，由省、自治區、直轄市人民政府在税法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利於各地區根據本地情況，因地制宜地確定計税餘值，又有利於平衡各地税收負擔，簡化計算手續，提高徵管效率。

如果納税人未按會計制度規定記載原值，在計徵房產税時，應按規定調整房產原值;對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估;對沒有房產原值的，應由房屋所在地的税務機關參考同類房屋的價值核定。在原值確定後，再根據當地所適用的扣除比例，計算確定房產餘值。對於扣除比例，一定要按由省、自治區、直轄市人民政府確定的比例執行。

  2、對於出租的房屋，以租金收入為計税依據。

房屋的租金收入，是房屋產權所有人出租房屋使用權所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房屋的租金水平，確定租金標準，依率計徵。

如果納税人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，税務部門可以按照《税收徵管法》的有關規定，採取科學合理的方法核定其應納税款。具體辦法由各省級地方税務機關結合當地實際情況制定。

  3、投資聯營及融資租賃房產的計税依據。

(1)對投資聯營的房產，在計徵房產税時應予以區別對待。對於以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產的計税餘值作為計税依據計徵房產税;對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，應根據《房產税暫行條例》的有關規定，由出租方按租金收入計算繳納房產税。

(2)對融資租賃房屋的情況，由於租賃費包括購進房屋的價款、手續費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內涵不同，且租賃期滿後，當承租方償還最後一筆租賃費時，房屋產權一般都轉移到承租方，實際上是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在計徵房產税時應以房產餘值計算徵收。至於租賃期內房產税的納税人，由當地税務機關根據實際情況確定。

  4、居民住宅區內業主共有的經營性房產的計税依據。

對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產税。其中自營的，依照房產原值減出10%至30%後的餘值計徵，沒有房產原值或不能將共有住房劃分開的，由房產所在地地方税務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金計徵。

房產税的繳納，對於我們每個人來説都是應盡的義務，我們在進行繳納和計算土地使用費房產税的時候，需要對於房產的類型做出區分，對於不同的房屋的類型，我們在進行繳納的時候，是有一定的區別的，而且，如果是出租的房屋，一般情況下是以租金收入為計税依據。