房產買賣合同日期違約怎麼處理？

一、房產買賣合同日期違約怎麼處理?

開發商延期交房違約金的計算方式是按照合同當中的約定來進行確定的，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：

商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

所以由上述可知，開發商延期交房的違約金首先按照雙方當時簽訂的商品房買賣合同的約定進行支付，如果沒有約定的情況下，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

二、房屋買賣違約金計算方式

(一)合同有約定的違約金計算方式

有約定的，從其約定。但是如果約定的違約金過低時，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定：逾期付款的，按照應付未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算;逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公佈或有資格的評估機構評定的同地段同類房屋租金標準計算。違約金以補償性為主、懲罰性為輔的性質，決定了當事人對違約金的約定並不是絕對的，是依法可作調整的.

如果合同約定的違約金過低，不足以彌補實際損失的，依據合同法的規定可以請求增加賠付額。違約金是有限制的，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過損失的30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成損失為由請求增加的，應當以違約金造成的損失確定違約金數額。

(二)合同沒有約定違約金的計算方式

如果合同沒有約定違約金計算方式，可以達成補充協議。不能補充的，若雙方簽署的《商品房預售合同》合法真實有效，開發商沒有按照約定時間交付房屋，構成違約，應承擔違約責任。開發商延期交房違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。

1、“已付房款”包括首付款和銀行按揭款。但是，定金和尾款不能納入“已付房款”。

2、需要確定的是開發商延期交房的利率。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規定，違約金或損失，有約定按照約定;沒有約定的，按照逾期交房期間有關主管部門公佈或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率標準計算。

3、需要認定的是開發商延期交房時間，開發商未能按期交房應承擔違約責任。逾期時間應該從雙方簽訂的交房日期，直至開發商通知驗收的日期，由此不難得出最終的違約金，即：已付房款×利率×逾期時間。

綜上所述，房屋買賣合同的簽訂必須是雙方當事人自願所進行的，為了避免產生日期糾紛，合同當事人應當提前約定購房付款日期和房屋交付日期，明確日期違約責任和違約金計算標準，出現日期違約，如果沒有約定的可以通過協商解決，協商無法達成共識的可以申請仲裁或者向法院提起訴訟判決。