商品房售預合同出賣人有何義務

1、按約定建設並交付房屋

預售商品房是一種期房買賣，開發商向買受人交付合同約定的房屋是其最主要的義務。

首先，房地產開發商應當按照事先獲得批准的規劃，設計建設的商品房。若需變更的經規劃部門批准的規劃變更，以及合同約定的其他影響商品房質量或使用功能的，房地產開發企業應當在變化確定之日起10日內，書面通知買受人。買受人在收到通知之日起15日內決定是否退房。房地產開發企業未在規定的時間內通知買受人的，買受人有權退房，並可要求房地產開發企業承擔違約責任。

當然作為開發商最為看重的是買受人的資金是否足額給付，所以就針對開發商的權利可以保留房屋的所有權。這是開發商權利最有力的保障。在買受人因不能支付價款而解除合同時，開發商可以將房屋再行轉讓、銷售，其權利不受影響。

其次，出賣人不得擅自改變房屋的面積。在商品房預售中，出賣人竣工交付的房屋實際面積往往偏大偏小，由此產生很多的糾紛。根據《城市商品房銷售管理辦法》的有關規定，按套內使用面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同中未作約定的，按照以下原則處理：如果面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，根據實測建築面積結算房價款;建築面積、套內建築面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權要求退房。買受人要求退房的，房地產開發企業應當在買受人提出要求退房至日起30日內將其已付的房價款退還，同時支付已付房價款的利息。

買受人不退房的，產權面積大宇合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超過3%部分的房價款由開發商企業承擔，產權歸買受人。產權面積小於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還給買受人;誤差比超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還給買受人。

最後，出賣人應當按期交付房屋。由於預售的商品房在合同訂立時，房屋並未建成，開發商保證在合同規定的時間內交付房屋成為了合同履行的關鍵之一。除不可抗力外，開發商遲延交付房屋的，應當承擔違約責任。

2、出賣人的質量擔保義務

商品房交付使用後，買受人認為主體結構不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。預售商品房的合同效力所表現的出賣人的合同義務也應包含出賣人的質量擔保義務。

因為在簽訂商品房預售合同時，房屋尚未建成，所以出賣人對購房者的義務主要是按時交房義務與房屋質量保證義務。籤商品房預售合同是有很大風險的，所以實踐中發生的糾紛也是很多的。