買賣不破租賃未實際佔有是否能夠適用？

一、買賣不破租賃未實際佔有是否能夠適用?

買賣不破租賃未實際佔有是不能夠適用的，租賃權作為物權化的債權，應以租賃人對租賃物實際佔有、使用作為設立的時間。在承租人取得租賃權之後，出租人與銀行辦理“借新還舊”貸款，將原抵押權註銷，重新設立的抵押權，不得對抗出租人的租賃權。

1、最高人民法院《關於貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定：“出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

2、《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”;第230條規定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”;

3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”;“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優先購買權。”

4、《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”。

二、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

第二十條　租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

(二)、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

買賣不破租賃規則在法院上面適用的，經常適於抵押權同時存在，因為主要就是為了區別抵押權人和租賃權人，兩者誰的權利更加優先的問題，這主要就是看兩者涉及的條件和時間等問題了，比如説在此之前確實已經實際租賃和使用這個租賃物的話，那麼就能夠適用於該規則，否則不行。