小產權房的買賣是否合法
我們都知道農村集體土地不得用於非農業建設,但對於分給農户的宅基地,一般是允許農户修建住宅的。但隨着現在人們生活水平的提高,很多農户在修建房屋的時候往往會建成那種小樓房的形式,此時就會將其中的一些出售。那小產權房的買賣是否合法呢?請一起在下文中進行了解。
一、小產權房的買賣是否合法
小產權房的產生是違法的,因為它違背了城鄉土地規劃利用的總體佈局,也違反了關於農地轉為城市建設用地的法律程序,所以它本身是不合法的。根據《土地管理法》第六十三條規定:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。”
另外,根據其他相關法規規定,禁止擅自通過“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用於非農業建設。改革和完善宅基地審批制度,加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地。嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。
目前,國土資源部已經嚴厲地指出,小產權房實質是違法建築,違反土地管理法律,集體土地不得用於商品住宅開發,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房,並要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。
小產權房的具體解決途徑,應該謀求維持多贏的利益格局。把小產權房強制拆除,是不符合這個原則的。把責任全部推給農民或購房者,是不客觀的。在現有的法律體系沒有改變之前,一個可行的辦法是:下不為例,既往不咎。在技術上可以探討設計一些務實的模式,比如將原來的小產權房的買賣合同變更為長期租賃合同,並允許租户轉租,或許是一個方方面面都可接受的解決方案。
二、小產權房買賣是否受法律的保護
小產權房得不到現有法律體系的支持是一個基本的事實,而小產權房與商品房巨大的價格落差,造就了其廣闊的市場需求,也是一個不爭的事實。在現有的住房供應體系不能全面滿足民眾住房需求的情況下,小產權房的出現,應該説是具有一定合理性的。那麼小產權房買賣是否受法律的保護呢?
對於已購者利益是否受保護,成為民眾普遍關心的農村小產權房問題。雖然小產權房違法,絕對不允許再建設,但是對於那些已經在農村購買了小產權房的消費者,國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。很多消費者購買的時候,對國家的法律瞭解不多,因此糊里糊塗覺得便宜就買了,對這些人的合法利益,政府是要給予保護的。
購買小產權房的城鎮居民可以行使房屋的居住使用權,只是不能取得所有權證。《物權法》第一百五十三條雖然規定,宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定,但其卻明確了宅基地使用權是一種物權。既然是物權,權利人當然有相應的支配權包括處分權。所以對涉及到宅基地使用權的轉讓效力的認定,司法實踐中認定不盡相同,對該類房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律為無效。如符合規劃要求和用地條件,買房自用的,就應認定為有效。且如當事人一方提出無效要求,因其違反了誠實信用的民法原則,具有惡意也不會得到法律支持。
需要提醒的是,如果發生糾紛,因為小產權房交易是不合法的,不合法的交易法院是不會受理的。但當事人可以找個有經驗的律師幫助出謀劃策,改變訴訟標的或者訴訟請求,不要以小產權房糾紛為訴訟請求,而可以以經濟糾紛的請求起訴,這樣可以最大程度的保證自己的權益。
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