違約金約定過高的降損

    涼山仲裁委員會

    裁決書

    〔2020]涼仲裁字第2號

    申請人:宋X，女，漢族，1994年3月8日出生，身份證號

    碼:XXX。住址:四川省西昌市XX。

    申請人:陳XX，男，漢族，1991年2月3日出生，身份證號碼:XXX。住址:四川省仁壽縣XX。

    委託代理人:宋X，女，漢族，1994年3月8日出生，身份

    證號碼:XXX住址:四川省西昌市XX兩

    河村1組45號，特別授權。(與陳XX為夫妻關係)

    被申請人:陳X，女，彝族，1985年2月1日出生，身份證

    號碼:XXX。住址:四川省普格縣蕎窩鎮安XX。

    委託代理人:蔣學政，四川XX律師。代理權限:特別授權。

    申請人宋X、陳XX與被申請人陳X之間的房屋買賣合同糾

    紛一案，根據申請人與被申請人之間簽訂的《存量房買賣合同》

    達成的仲裁協議和申請人向涼山仲裁委員會(以下簡稱本委)提

    出的書面仲裁申請，本委於2020年3月17日予以受理，本案審

    理程序適用《涼山仲裁委員會仲裁規則》(以下簡稱《仲裁規則》)。

    根據《仲裁規則》的規定，本委向申請人宋X、陳XX送達

    了《受理通知書》、《仲裁員名冊及仲裁規則》、《組庭通知》、

    《開庭通知》等材料;向被申請人陳X送達了《應裁通知書》、

    《仲裁申請書副本》及證據材料、《仲裁員名冊及仲裁規則》、

    《組庭通知》、《開庭通知》等材料。

    根據《仲裁規則》的規定，本案依法適用簡易程序。申請人

    委託我委指定獨任仲裁員，被申請人選定楊X為獨任仲裁員，根

    據《仲裁規則》第七十三條的規定，本委指定陸XX擔任獨任仲

    裁員，組成獨任庭審理本案。趙XX擔任書記員負責庭審記錄。

    受理本案後，仲裁庭審閲了申請人提交的仲裁申請書、證據

    材料等。於2020年4月27日，在本委仲裁庭不公開開庭審理了

    本案，申請人宋X，被申請人的委託代理人蔣學政到庭參加庭審。

    雙方當事人均對出庭人員無異議，對仲裁庭組成人員無異議。

    庭審中，雙方當事人均出庭就事實及法律問題進行了陳述和

    答辯，質證了證據材料，回答了仲裁庭的詢問，並作了最後陳述

    庭審中，仲裁庭進行了調解，雙方未達成調解協議;也給了雙方

    時間庭外和解，但均無果。現本案已審理終結。

    現將本案的案情、舉證質證、仲裁庭意見及裁決分述如下:

    一、案情

    申請人稱:2019年3月6日申請人與被申請人通過涼山州邦

    XX公司簽訂了《存量房買賣合同》，合同約定:

    申請人將位於西昌市海河帝景XX第22棟3單XX房屋以

    87.8萬元出讓給被申請人。被申請人按照合同約定於2019年3月6日支付了申請人定金5萬元，2019年3月12日支付了第一筆

    首付款5萬元。按照合同約定，被申請人應於2019年10月25日

    前向申請人支付第二筆首付款298萬元，申請人於2019年10月

    24日通過電話通知被申請人支付第二筆首付款，被申請人以資金

    不足為由要求協商暫緩支付，後申請人和被申請人通過涼山州邦

    XX公司協商達成口頭補充協議:申請人同意被申

    請人延緩至2019年12月30日支付第二筆首付款及尾款，但被申請人需要額外支付申請人4萬元延期費用。當時申請人要求同被申請人及涼山州邦XX公司簽訂書面補充協議，但被申請人以各種理由至今沒有簽訂書面補充協議也未支付第二筆

    首付款及尾款、延期費用。根據《存量房買賣合同》第八條第三

    款約定被申請人“逾期履行本合同約定義務超過十五個工作日的

    申請人有權解除合同，並要求被申請人支付相當於房屋總價款的

    20%的違約金。”2019年12月31日及2020年3月8日申請人通

    過短信方式告知被申請人解除合同並搬離申請人房屋，但被申請

    人拒不配合，後雙方對此事無法達成協議，為此，申請人向涼山

    州仲裁委員會提出仲裁，請求依法獲得保護。

    申請人提出仲裁請求如下:

    (一)請求解除存量房買賣合同;

    (二)請求裁決被申請人違約並向申請人支付房屋總價款20%

    暨17.56萬元的違約金;

    (三)請求裁決被申請人違約並向申請人支付13萬元中介費損失;

    (四)請求裁決被申請人立即搬離申請人房屋(西昌市海河帝景XX第22棟3單XX)並不得損壞屋內相關設施;

    (五)請求裁決被申請人承擔本案全部仲裁費用。

    在庭審中被申請人辯稱:

    (一)申請人與被申請人達成買賣事務和支付房款，是通過涼山州邦XX公司傳達的，邦馭房地產經紀有限公

    司對支付存量房第二筆款額沒有完整向被申請人傳達。雖然傳達

    了《補充協議》在2019年過完年後的春節答訂，但對補充協議涉

    及的支付存量房第二筆首付款、辦理按揭等事項未全部傳達，導

    致了申請人與被申請人之間的誤會，未按時支付第二筆首付款並非被申請人的故意行為。

    (二)原約定於2019年過完年後的春節簽訂《補充協議》，

    被申請人也多次向邦XX公司溝通協商存量房買賣

    事宜，但正遇“新冠肺炎”導致了未能及時與申請人協商簽訂《補

    充協議》，對支付房款等事宜也暫時中斷，因此被申請人並非故

    意拖延辦理，請申請人予以理解和體諒。

    (三)被申請人已入住申請人的房屋，也根據房屋結構購買

    了傢俱家電，根據現行情形，應繼續履行才有利於降低損失，減少糾紛，維護和睦穩定。

    (四)根據被申請人和申請人在邦馭房屋中介介紹下籤訂的

    《存量房買賣合同》，被申請人沒有在書面約定的時間內支付第

    二筆首付款，但事後通過邦馭房屋中介與申請人協商延期支付款

    額的事宜過程中遇到新冠肺炎，屬於不可抗力的情形出現，依法

    不應要求支付違約金。依照《存量房買賣合同》，支付剩餘的尾

    款48萬元是銀行按揭款，支付時間以銀行放貸時間為準，或者在

    不能辦理按揭貸款時，才以雙方過户的時間為尾款支付時間，被

    申請人也已向申請人支付了10萬元房款。而《存量房買賣合同》

    屬於格式合同，據此要求支付違約金作為損失賠償屬於過高情形，根據法律規定和不可抗力情形，違約金本身意義在於彌補損失，

    被申請人沒有按期支付的第二筆金額僅僅為298萬元，若要求被

    申請人支付逾期支付違約金1756萬元確實過高，因此要求支付違約金也不符合法律規定。

    (五)被申請人願意承擔違約賠償責任，合同應繼續履行，

    申請人要求被申請人支付中介費沒有依據;

    (六)被申請人違約程度顯著輕微，根本不影響申請人合同

    目的實現，合同不應解除;

    (七)申請人的合同解除權超過合理期限已經喪失:

    (八)格式條款規定的違約金過高，應予降低

    (九)申請人申請證人出庭作證沒有在舉證期限內，該證人證言不應被採納。

    因此，請求仲裁庭裁決申請人繼續履行《存量房買賣合同》，

    被申請人賠償申請人違約損失4萬元，駁回申請人其他仲裁請求。

    二、舉證、質證

    申請人為支持其主張，在庭審中向仲裁庭提交了以下證據材

    料:

    第一組:房屋交易文件，原件。

    證明目的:房屋交易合法，被申請人應該按照合同履行合同義務。

    第二組證據:微信聊天記錄，原件。

    證明目的:2019年10月25日前，被申請人未按合同約定支

    付29.8萬元購房款，經中介協商，被申請人願意多支付4萬元延

    期支付費用並在12月30日前支付第二筆首付款。雙方就延期支

    付應簽訂補充協議，但被申請人一直以各種理由未簽訂書面補充協議也未支付第二筆首付款和延期費用。

    第三組:中介費13萬元的收據，原件。

    證明目的:申請人已經支付中介費13萬元。

    第四組證據:證人證言，中介公司員工海來體古出庭作證。證明目的:雙方在中介公司的協調下口頭協商好第二筆首付

    款在2019年12月30日之前支付，並且被申請人要向申請人支付

    4萬元延期支付補償費用。對於延期支付時間和延期補償費用要籤

    訂書面補充協議，但是由於被申請人的原因最後沒有簽訂書面補

    充協議。並且被申請人再次違約，沒有按照口頭達成的補充協議

    按時支付相應款項。中介公司是按時向被申請人傳達了申請人的意思的。

    第五組證據:租房合同，原件。

    證明目的:房子沒有過户給被申請人陳X，她雖然住進去了，

    但是所有權人是申請人，不是被申請人陳X，她買的傢俱是因為

    租房不是因為買房，租房期限也到了，房租合同約定的終止時間是2019年10月30號。

    針對申請人提交的證據，被申請人發表如下的質證意見:對

    申請人提交的第一組證據的三性無異議，對證明目的不認可。理

    由如下:申請人在申請中也提到與被申請人協商支付第二筆購房

    款，並對第二筆購房款支付時間確定為補充協議中約定的時間，因此，不能達到申請人證明目的。對第二組證據申請人與中介的聊天記錄，該聊天記錄內容是否已全部告知陳X不知道，因此對該證據的真實性不能確定，不能達到其證明目的，但此證據能證

    明申請人對房屋買賣合同第二筆購房款的事項作了變更，但並未

    確定支付時間，因此反而能證明被申請人對新的約定處於未確定

    狀態，因此不存在違約情形，故不能要求支付違約金和解除合同。

    對與陳X的短信，真實、合法性無異議，對關聯性有異議，該短

    信僅僅顯示了對陳X發送的情況，但不能排除爭議雙方有其它的

    電話聯繫，或其他的電話號碼的相互聯繫，另外能夠説明陳X買

    房時間在先，而租房時間在後。因此不能達到其全部證明目的。

    對第三組的真實性、合法性、關聯性予以認可;對第四組證據被

    申請人認為申請人申請證人出庭作證沒有在舉證期限內，該證人

    證言不應被採納;對第五組證據被申請人認為真實性合法性無法

    確定，關聯性有異議，該合同依據買賣合同的解釋對所有權的保留不符合法律規定。

    被申請人未向仲裁庭提交相關證據。

    三、仲裁庭意見

    (一)仲裁庭開庭審理評議後綜合認定以下事實

    1.對證據的認定:

    根據申請人、被申請人的舉證質證情況，仲裁庭對申請人、被申請人提供的證據的真實性、合法性、關聯性予以了審查，認

    可其中部分證據，具體在後面第(三)仲裁庭意見部分予以具體

    論證確認。

    2.對事實的認定:

    2019年3月6日申請人與被申請人通過涼山州邦馭房地產經

    紀有限公司簽訂了《存量房買賣合同》，合同約定:申請人將位

    於西昌市海河帝景XX第22棟3單XX房屋以878萬元出

    讓給被申請人。被申請人按照合同約定於2019年3月6日支付了

    申請人定金5萬元，2019年3月12日支付了第一筆首付款5萬元。

    按照合同約定，被申請人應於2019年10月25日前向申請人支付

    第二筆首付款298萬元，後被申請人以資金不足為由要求協商暫緩支付。申請人和被申請人在涼山州邦XX公司協調下達成了口頭的補充協議:申請人同意將第二筆首付款的支付時間延緩至2019年12月30日，並且被申請人同意額外支付申請人4萬元作為延期支付第二筆首付款的補償費用。當時申請人要求同被申請人及涼山州邦XX公司簽訂書面補充協

    議，但被申請人以各種理由至今沒有簽訂書面補充協議也未支付

    第二筆首付款、延期補償費用，再次違反口頭補充協議的約定。

    2019年12月31日及2020年3月8日申請人通過短信方式告知被

    申請人解除合同並搬離申請人房屋，但被申請人拒不配合。被申

    請人的行為違反了合同的約定，沒有按時履行合同義務，已構成對合同的違約，依法應該承擔違約責任。

    以上事實有庭審中雙方當事人的陳述和答辯為證。(二)庭審中，本案爭論焦點歸納為:

    1.被申請人是否構成違約，申請人是否有權解除存量房買賣

    合同;

    2.被申請人是否應當按照合同約定支付違約金，違約責任應

    如何承擔;

    3.仲裁費應如何承擔。(三)仲裁庭意見:

    1被申請人是否構成違約，申請人是否有權解除存量房買賣

    合同:

    本案中，2019年3月6日申請人與被申請人通過涼山州邦XX公司簽訂了《存量房買賣合同》，該合同是雙方

    當事人意思表示一致的結果。依照《中華人民共和國合同法》第

    四十四條第一款的規定:依法成立的合同，自成立時生效。本案

    中雙方的合同依法成立生效，應該受到法律的保護。

    根據《存量房買賣合同》第八條第三款第四項的約定被申請

    人“逾期履行本合同約定義務超過十五個工作日的申請人有權以

    書面通知的方式解除房屋買賣合同，並要求被申請人支付相當於

    該房屋總價款的20%的違約金。”根據《中華人民共和國合同法》

    第九十三條第二款的規定:“當事人可以約定一方解除合同的條

    件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”根據《中

    華人民共和國合同法》第九十六條第一款的規定:“當事人一方

    依照本法第九十三條第二款第九十四條的規定主張解除合同的，

    應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可

    以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”

    根據前述對事實的認定，被申請人的行為已經違反合同，符

    合《存量房買賣合同》第八條第三款第四項的約定解除合同的情

    況，申請人可以依照合同的約定解除合同。因此，仲裁庭對申請

    人解除合同的權利予以確認。

    2.被申請人是否應當按照合同約定支付違約金，違約責任應

    如何承擔:

    根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、第二

    款的規定:“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方

    支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計

    算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法

    院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的

    當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當較少。”最高人民

    法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十九條的規定:“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減

    少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當

    事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信

    用原則予以衡量，並作出裁決。當事人約定的違約金超過損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的

    過分高於造成的損失。”最高人民法院關於適用《中華人民共和

    國合同法》若干問題的解釋(二)第二十七條的規定:“當事人通

    過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條

    第二款的規定調整違約金的，人民法院應予支持。”

    也就是説，當事人在合同中是可以約定違約責任的，但是違約

    責任的承擔以及違約金過高或過低請求法院或仲裁機構調整的參

    照標準或條件是“實際損失為基礎”。本案中，被申請人認為合同

    約定總房價的20%違約金(17.56萬元)過高，請求降低。雖然申

    請人未就被申請人違約給申請人造成的損失舉證，但被申請人違約是不爭的事實，雙方當事人也在《存量房買賣合同》中約定被

    申請人“逾期履行本合同約定義務超過十五個工作日的申請人有

    權以書面通知的方式解除房屋買賣合同，並要求被申請人支付相

    當於該房屋總價款的20%的違約金。”且被申請人在庭審及答辯中

    也認可在該案中存在過錯願意支付4萬元補償費，儘管被申請人

    答應該條件是要求繼續履行合同，但綜合整個庭審及當事人情況

    看，被申請人應該為其反覆違約的不誠信行為買單，理應受到懲

    罰。為此，根據公平原則、當事人的過錯情況，綜合本案各種因

    素，將雙方約定總房價20%的違約金(17.56萬元)調整為5萬元

    符合法理與情理，仲裁庭予以確認。

    3被申請人是否搬離申請人房屋問題。

    根據《中華人民共和國合同法》第一百三十三條的規定:“標

    的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或當事人

    另有約定的除外。”根據《中華人民共和國物權法》第九條第一

    款的規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅、經依法登

    記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。，

    因此，被申請人雖然已經入住該案所涉房屋，但是由於未辦理產權轉移登記，該房屋的所有權仍然屬於申請人所有。根據《中華人民共和國合同法》第九十七條的規定:“合同解除後，尚未履

    行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事

    人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。"

    根據該規定合同解除後，當事人可以要求恢復原狀，因此，申請人可以要求被申請人搬離本案所涉房屋並要求被申請人不得損害屋內相關設施。對此，仲裁庭予以確認。

    4.仲裁費及中介費如何承擔問題:

    根據《涼山仲裁委員會仲裁規則》第六十一條規定:“仲裁庭有權在裁決書中確定雙方當事人應當承擔的仲裁費用和實際發生的其他費用。仲裁費用原則上由敗訴的當事人承擔;當事人部

    分勝訴，部分敗訴的，由仲裁庭根據當事人責任大小確定其各自

    承擔的比例。”綜合本案實際情況，因被申請人的過錯導致合同

    解除，仲裁費17632.00元與其他實際發生的中介費13萬元應由被申請人承擔，仲裁庭予以確認。

    四、裁決

    根據《中華人民共和國物權法》第九條，《中華人民共和國

    合同法》第四十四條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、

    第一百一十四條、一百三十三條，《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第二十七條、第二十九條，《中華人民共和國仲裁法》第七條、第五十七條和《涼山仲裁委員會仲裁規則》第六十條、第六十一條、第七十三條之規

    定，裁決如下:

    (一)解除申請人宋X、陳XX與被申請人陳X簽訂的《存量房買賣合同》。

    (二)被申請人陳X向申請人宋X、陳XX支付違約金5萬元。(三)被申請人陳X自收到本裁決書之日起15日內搬離申請

    人房屋(西昌市海河帝景XX第22棟3單XX)並不得損壞

    屋內相關設施。

    (四)中介費13萬元由被申請人陳X承擔。

    (五)仲裁費17632.00元由被申請人陳X承擔，該項費用已由申請人預交。

    上述款項共計80632.00元，扣除被申請人陳X已經支付的10

    萬元，申請人宋X、陳XX應於收到本裁決書之日起15日內退還19368.00元給被申請人。

    本裁決為終局裁決，自作出之日起發生法律效力。

    審判員陸XX

    本件與原件核對無異

    書記員趙XX