如何理解商品房限售政策？

隨着人們經濟能力的提升，人們的經濟收入得到了增長，自此，人們開始致力於購買房屋，所以層一度咋社會上掀起了一場購房熱潮，雖然這使得房屋售價上漲，但是同時也增加了購房壓力。故而我國政府機構實行了商品房限售政策。

一、如何理解商品房限售政策?

限售政策與限購、限貸政策在時間上和持有、交易環節上有着本質的不同。在交易環節上，限購、限貸政策本質上是抑制購房需求端，加高了購房人的門檻，抑制了部分購房需求和投資投機需求，而限售政策本質上是抑制了房產供應端，抑制了投資購房持有者倒賣房屋從中獲取利益的行為;在持有環節上，限購、限貸政策主要衝擊的是房地產開發企業，而限售政策，主要衝擊的是自持賣房人羣。

限售和限購、限貸政策在時間上的不同主要體現在，限售時間相對較長，一般為2-3年(個別城市更長時間)，而限購、限貸政策執行期相對較短，一般為1-2年。

預計商品住宅在未來2年左右時間段將處於價格下行週期，“限售”政策時間與下行週期時間相匹配，在一定程度上凍結資產，避免了出售帶來的資產貶值。限購、限貸政策並沒有使樓市百分百降温，“限售”政策疊加限購、限貸政策將加大樓市調控力度，也為推出房產税做鋪墊。市場趨勢表明了“限售”政策出台的必要性。

二、限售令目的是什麼

限售令目的到底是什麼呢?這是很多人關注的問題。關於限售令目的這個重要的問題，房地產的分析師表示，最近，相關的部門也提出了對十大類風險的具體的防控要求。有關專家認為，“限售”政策是防範系統性風險的重要實施手段。限售令目的也是非常重要的。像限購、限貸政策執行的時間相對比較短，一般是1-2年左右，限售的時候一般是2-3年左右。限售令目的還要注意這些問題。目前，各個熱點城市既要全面地下調房地產的槓桿率，還要防止風險集中爆發。限售令目的還需要注意，在降低槓桿的同時，還需要讓金融的風險不致造成系統性的危機，這也是考驗決策者能力和智慧的重要問題。目前，很多熱點城市的開發商都面對拿地兩難的選擇，因此，只好通過“鬥地主”的形式來解決相關的問題。限售令目的也就是要各開發商大家商量好相關的對策，不管是誰可以拿到地，都一定要拿得比之前的地價高才可以。限售令目的還有這樣的規定，只要把後面的地價“抬高”以後，房地產開發商們就可以安全穩定了。

三、售令頒佈以後要注意什麼

限售令目的是很多人關注的問題。限售令頒佈以後要注意什麼問題呢?很多熱點的一線城市拿地的話，不僅要面對高地價的問題。還要面對由於競爭的激烈，導致整個市場趨於白熱化的情況，這時候，有錢也未必可以得到好的地塊了。限售令目的是什麼呢?過去幾年的熱點城市的地價還有房價上漲的速度非常快，各大銀行開始很開心，後來又覺得非常憂慮了。限售令目的與銀行也有很大的關係。一般情況下，四大銀行的房地產貸款總額佔總貸款額的比例都保持在40%左右。但是，銀行的不良貸款率上升速度過快，銀行對房地產開發企業還有個人的貸款業績都有所忌憚。根據相關數據顯示，商業銀行的實際不良貸款率已經達到了5-6%，這也非常接近系統性危機爆發的界限7.5%的標準了。

限售令目的還需要注意這些，房地產的虛假繁榮期已經過去了，需求量也急劇減少。各個熱點城市推出“限售令”以後，那麼大量的房源的投機者將房源拋向市場，這些城市的房價就會直線下滑，有可能會出現系統性的金融危機。限售令目的還與國家的政策有關，各大城市的銷售面積波峯很早就開始出現了，這個階段的成交量的高峯基本上已經過去了，銷售面積的波谷也開始出現了，大多數城市在將迎來都會迎來成交量的波谷區域。因此，現在的各個城市都推出了“限售”的政策，時間上也有一定的限制。各大熱點的城市政府在推出限購、限貸令以後，又加上了限售的政策。地方政府的意圖是非常明顯的，降槓桿的同時，還要防止投機者大量拋售房源，給國家的金融體系帶來系統性的風險。

主要體現在，首套房和費非套房的借貸比例、首付比例上，有些地區愛明令禁止不能購買第三套房屋，限購的目的，是為了緩解房屋的售價增長速度，此外還有壓制人們的購房熱情，使更多的人能購買房屋，避免土地空置。