商品房交易時陷阱都有哪些
進行商品房的交易,其實也就是買賣商品房,此時不管是開發商還是購房者都應當小心注意其中可能存在的陷阱,以免自身利益受到損害。尤其是購房者,由於在交易活動中經常都是處於弱勢地位,因此最好事先了解清楚商品房交易時陷阱都有哪些,這樣才好提前採取措施進行防範。
一、商品房交易時陷阱都有哪些
1、“售樓書”陷阱
售樓書是開發商所做的宣傳廣告,購房者大都是先被售樓書中所描繪的完美户型、美妙的環境、先進的配套設施及高水準的物業管理等所吸引。可入住後卻發現廣告中的“美麗的承諾”沒了蹤跡,本該是綠油油草地的地方變成了冷冰冰的停車場。
2、“樣板房”陷阱
在售樓書的誘惑下,肯定要去看樣板房,可是樣板房在精緻的裝修掩護下很難反映房屋的真實情況。如多邊角的房屋開發商會用角櫃、弧形牆面等來過渡不合理空間,並且樣板房的管線由於裝修豪華極易被忽視。
3、“認購書”陷阱
一般情況下,在籤《認購書》時,開發商會要求購房者先交納部分定金,並規定自簽訂認購書起,幾日之內與其簽定《商品房買賣合同》,同時交納首期房款,否則定金不予以退還。一但購房者在籤《商品房買賣合同》時發現有些《補充條款》難以接受,就會陷入被動局面。
4、違約責任陷阱
有的開發商在合同中關於“辦理房產證或延遲交樓”的約定,會盡量在條款中把自己的利益風險減輕到最低。如開發商常提供給買家兩種選擇:一是四、五年後才辦房產證,否則業主可拿回所交房款;二是如因開發商過錯無法辦理房產證,開發商賠償違約金為房價的1%。
5、“補充協議”陷阱
不少開發商在合同後面再附一份《補充協議》,如有的《補充協議》規定,“若開發商延期交樓,則按業主已交房價每日千分之一支付違約金,且違約金賠償總額以房款5%為限,如發展商仍不能交樓,業主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。
6、不可抗力陷阱
在商品房買賣合同裏,開發商對於延期交房的免責理由一般説是不可抗力,可是開發商往往擴展了不可抗力的範圍。如施工中遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決、契約協定後政府頒佈的法規和原來不同、施工配套的批准和安裝的延誤等都認定為不可抗力。
二、如何防範商品房交易陷阱
1、“售樓書”陷阱
應對絕招:要從法律上確保售樓書及其他廣告內容具有法律效力,就一定要將其內容明確的寫到商品房銷售合同中,這樣才能確保和約束開發商將售樓書中的承諾變為現實。這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式,若沒有加入在合同中,購房者則很難追究他的違約責任,只能由工商管理部門追究其虛假廣告的行政責任。
2、“樣板房”陷阱
應對策略:購房者要堅持到現場看一下,瞭解清楚牆體結構,問清煤氣管道、熱水器、洗衣機及衞生間裏各種線路與管道接口的位置及使用的材料。
3、“認購書”陷阱
應對策略:購房者在簽訂認購書時,可將這個條款改為“買方在簽訂認購協議之日起,幾日內前來與開發商談正式合同,如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署,所收的定金應予退還。”這樣購房者就可將被動化為主動。
4、違約責任陷阱
應對策略:實際上,這兩種選擇對業主都不利。若業主堅持買房,最好選擇前一種,但儘量讓開發商在最短的時間內辦好房產證。因此在購房前一定要查看開發商“五證”的原件,特別是預售許可證。此外,違約金一般以房價的百分之幾或千分之幾表示,這些比例數字一定要特別注意,否則一個小數點就會差之千里。
5、“補充協議”陷阱
應對策略:遇到這種沒有商量餘地的條款最好就不要簽了。在某種程度上,補充條款約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要,因為補充條款是根據房產具體情況來約定的,所以籤補充條款時應提高警惕。
6、不可抗力陷阱
應對策略:按照我國法律規定,不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況,比如地震、發洪水等,這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任。建議在購房合同中明確約定,除法律規定的不可抗力之外造成延期交房的情況,開發商仍負違約責任。
商品房交易過程中陷阱重重,購房者應守住自己的防線,有問題及時諮詢律師。不要輕易交付定金。要在最終確定購買並簽訂購房協議後再交定金,否則你一旦改變主意,開發商以消費者違約為由不返還你的定金。不要輕信開發商的廣告宣傳。要理性審視廣告內容,並要求開發商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。
小編同時還為大家帶來了防範這些陷阱的措施,各位在實際購房之前其實可以瞭解一下,提前採取措施或者知道該怎麼應對糾紛、風險,這樣才能在一定程度上保護自身利益不受到損害。要是在這方面還有疑問的話,可以直接來電諮詢我們本站的在線律師。
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