購買商品房應防範哪些風險
一、購買商品房應防範哪些風險
(一)不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產開發企業的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾,購房者應謹慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兑現的,最好要求開發企業以書面合同形式予以確定,不寫進合同條款中的事項發生糾紛後,很難受到法律保護。
(二)查驗房地產開發企業是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時,須事先了解並查閲所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》,自己擬購買的房屋是否在《商品房預售許可證》所載的房屋幢號範圍內。該信息可從房地產管理部門公佈的政務信息中獲取。開通房地產市場信息系統的城市,購房人可以通過該系統查詢預售項目基本情況和預售情況。
(三)查驗商品房項目的建設手續。購買商品房現房的,購房人應注意驗看房地產開發企業的營業執照,開發企業資質證書,建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續等相關資料。開發建設手續不齊全的房屋,將不能辦理產權登記手續。
(四)城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。
目前,有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓,用於安置本集體經濟組織成員,但在安置過程中,擅自擴大銷售對象,以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。非集體經濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產權登記,合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”,均不符合法律規定,不受法律保護。
(五)審慎簽訂商品房買賣合同。一是,簽訂合同時,應使用房地產管理部門或有公信力的行業協會制定的合同示範文本,應仔細閲讀並確保理解合同中有關交付條件、房屋交接、產權辦理等條款,並就補充性條款與房地產開發企業進行充分溝通。二是,對於實踐中易發生產權爭議的車庫、車位等公共部位或公共設施的產權歸屬,應在商品房買賣合同中進行約定,避免發生糾紛。三是,簽訂的商品房買賣合同要到房地產管理部門進行合同登記備案。
二、商品房出現質量問題怎麼處理
根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條、三十二條及《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、十三條的規定,當房屋出現質量問題時,可以分三種情況處理:
(一)購房者認為開發商交付使用的商品房屬於主體結構質量不合格的,首先應該向工程質量監督單位申請重新核驗,經核驗確屬主體結構質量不合格的,購房者有權解除商品房買賣合同,並要求開發商賠償損失;
(二)購房者所購買的房屋質量問題不屬於主體結構質量不合格,但因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的,購房者也可以請求解除合同和賠償損失。“嚴重影響正常居住使用”一般是指購房者所購買的房屋出現嚴重質量問題,且該質量問題通過修復等亦無法保證購房者人身、財產安全及正常居住使用的情形;
(三)除上述兩種情況外的房屋質量問題,在保修期內,購房者可要求開發商承擔修復責任,如開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,購房者可以自行或者委託他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。
購買商品房也好,買賣二手房也罷,其實這個過程中都是需要承擔一定的風險。但是因為購買的房產類型不同,那可能產生的風險也不太一樣,此時對於當事人而言需要採取的防範措施也存在差異。尤其是在購買商品房的時候,最好是儘量選擇大開發商修建的商品房,而在商品房的年限上面,也要注意70年產權和40年產權之分。
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