房子居住權與所有權誰優先

一、房子居住權與所有權誰優先?

居住權與所有權是所有權優先，所有權為自物權、完全物權，而居住權是他物權、限制物權，居住權以所有權為基礎並由其派生，這是兩者最主要的聯繫。

至於兩者的區別，除了當然存在的自物權與他物權的不同點之外，兩種權利在實現方式上也體現了不同的趨勢和取向。

居住權以他人的房屋為標的，行使的是佔有、使用和有限收益權。既然是對他人的房屋使用收益，利用房屋的居住價值，就必須對房屋進行物質形式的支配，因此，居住權是以實施對他人房屋的現實佔有為實現條件的。

二、所有權有哪些法律特徵?

所有權具有以下的特徵：

第一，所有權是絕對權。

所有權不需要他人的積極行為，只要他人不加干預，所有人自己便能實現其權利。所有權關係的義務主體是所有權人以外的一切人，其所負的義務是不得非法干預所有權人行使其權利，是一種特定的不作為義務。

第二，所有權具有排他性。

所有權屬於物權，具有排他的性質。所有權人有權排除他人對於其行使權力的干涉，並且同一物上只能存在一個所有權，而不能並存兩個以上的所有權。當然，所有權的排他性並不是絕對的，現代各國法律的所有權有不同程度的限制。

第三，所有權是最完全的物權。

所有權是所有人對於其所有物進行一般的、全面的支配，內容最全面、最充分的物權，它不僅包括對於物的佔有、使用、收益，還包括了對於物的最終處分權。所有權作為最完全的物權，是他物權的源泉。與之相比較，建設用地使用權、地役權、抵押權、質權、留置權等他物權，僅僅是就佔有、使用、收益某一方面的對於物的直接支配的權利，只是享有所有權的部分權能。

第四，所有權具有彈力性。

所有人在其所有物上為他人設定地役權、抵押權等權利，雖然佔有、適用、收益甚至處分權都能與所有人發生全部或者部分的分離，但只要沒有發生使所有權消滅的法律事實(如轉讓、所有物滅失)，所有人仍然保持着對於其財產的支配權，所有權並不消滅。當所有物上設定的其他權利消滅，所有權的負擔除去的時候，所有權仍然恢復其圓滿的狀態，即分離出去的權能仍然復歸於所有權人，這稱為所有權的彈力性。

第五，所有權具有永久性。

第六，所有權具有觀念性

第七，所有權具有平等性。

雖然居住權以所有權存在為前提條件，但是，就類似於在房屋租賃關係當中產權歸房東所有，但房東並沒有居住權，居住權是歸承租人所有的，這就是所有權跟居住權的關係。