房屋產權調換的標準具體是怎樣的
進行房屋產權調換其實也可以理解為當事人在協商一致的情況下,就相互所有的房屋進行調換,而此時調換的就不僅僅是房屋的使用權了,所有權也是會被調換的。而對於房屋產權調換,也是有具體標準的,那到底房屋產權調換的標準具體是怎樣的呢?詳細內容請一起在下文中進行了解吧。
1、產權調換時,調換房屋的面積。
在商品房價格普漲的今天,調換房屋的面積,對於拆遷當事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應加以注意,一是對於人均居住面積不到本地政府規定的標準的,被拆遷人可直接依據政策的規定,要求調換房屋的面積達到國家規定的標準;二是調換房屋的面積,原則上是以被拆遷房屋面積來確定,而不是以被拆遷房屋的價值來確定,除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。當前一些拆遷人以拆遷補償貨幣化為藉口,在產權調換時,按被拆遷房屋的價值來確定最終還房的面積,實際上是變相剝奪被拆遷人的合法權益,不符合《城市房屋拆遷管理條例》的規定。
2、原地還房
不同級別的地段,房屋價值會出現明顯的差異,同一級別的地段,也可能會因為房屋的所處的具體位置、朝向、樓層等因素,而出現巨大的差異。原地,應當就是被拆遷房屋的原址。實際生活中,一些拆遷人為了牟取更大的利益,往往會對原地作出與規定不相一致的理解,認為原地,就是指與被拆遷房屋處於同一地段,有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處於同一級別的地段。更有甚者,一些拆遷人利用自己特有的優勢地位,以此觀點影響到房屋拆遷行政管理部門,最終給被拆遷人造成無法彌補的損失。根據相關規定,只有基於公共利益、軍事設施建設需要以及城市規劃確定的不適宜原地還房的,才可另行安置房屋,因此,除以上所列三種情形以外,原地還房均應在被拆遷房屋原址還房。
3、產權調換協議
根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定,拆遷當事人就拆遷補償安置達成一致意見,應當訂立拆遷補償安置協議。雖然從合同法的角度來講,拆遷補償安置協議屬於無名合同,但是由於《城市房屋拆遷管理條例》作為一部專門用於規範房屋拆遷的行政法規,對協議的名稱已作出明確規定,因此,選擇產權調換時,雙方簽訂的協議名稱應當為拆遷安置補償協議,而不應以其他名稱不替代,協議的內容中,也應當明確調換房屋的位置、面積、樓層、用途等內容。現實生活中,我們注意到一些拆遷人提供的產權調換的協議名稱五花八門,其中有一種叫着《商品房置換合同》。表面上看,協議的內容都是產權調換,但是協議形式不同,所獲得的保障程度也是不同的。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規定:拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置用房的,應予支持。該條司法解釋實際上是賦予了拆遷補償安置協議的優先效力,當拆遷補償安置協議與其他商品房買賣合同發生衝突時,對拆遷補償安置協議的被拆遷人予以特別保護。
正是因為司法解釋對拆遷補償安置協議所賦予的特別效力,才使得被拆遷人有權優先於第三人獲得約定的房屋,可以依拆遷補償安置協議對抗第三人,從而在實體利益上得到保障。如果忽視這一點,將本應為拆遷補償安置的協議搞成了《商品房置換協議》,其優先權可能因此而喪失,最終房屋被拆遷,約定的房屋無法取得,鬧得雞飛蛋打。
另外,國家針對房屋拆遷所獲得產權調換房屋在税收上是給予優惠的,而針對商品房置換所獲得房屋是沒有優惠的,這也是事關被拆遷利益的一個方面。
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