誰擁有房屋外牆面的權利

我們發現有些樓盤會利用房屋外牆面來打廣告，從中獲取一定的利益。但此時就房屋外牆面的所有權來看，往往是存在爭議的。自然是開發商認為是自己的，而購房者則仍為是屬於相應房屋業主的。那究竟實踐中，誰擁有房屋外牆面的權利呢？本站小編馬上為你做詳細解答。

由於房屋外牆面的使用權一般在購房合同中沒有約定，因此當開發商或者物業公司使用外牆面懸掛廣告、搭建燈箱時，常因為光污等原因和房屋的業主產生矛盾，那麼房屋外牆面屬於誰所有?開發商有沒有權利使用房屋外牆面搭建廣告牌?房屋外牆面的所有權屬於誰?

一般的購物合同對房屋外牆面的所有權不作約定，在這種情況下，根據民法“建築物區分所有權理論”，房屋購買人(區分所有權人)因購房而產生對建築物共用部分 的共有權。

按照《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》的規定：外牆牆體水平投影面積的一半計入套內面積，另一半則計入公攤面積，因此很明確外牆牆體內部是改購房人所有，而外牆面屬於購買本幢房屋的全體購房所有人不分份額的共同共有。房屋的外牆面的使用權應該是該幢房屋的全體購房人一致擁有，如果要在外牆面刷廣告、掛燈箱等，應當經過該幢房屋全體共有人的同意，建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定“異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。”使用外牆面所得的收益應當歸房屋所有人共同共有。

如果在購房合同中約定外牆面的所有權歸開發商所有，可由其支配使用，這種約定是否有效?

我們知道，房屋的交付必須是完整交付，一套房屋不能拆零出售，外牆面作為房屋的必要組成部分，是不能單獨把沒有外牆面的 房屋拆零銷售給購房人，而且外牆面的面積也計入了公攤面積，購物人在購買房屋的時候已經為此支付了買房款，所以外牆面約定為開發商所以是無效的。

當然經過業主一致同意，開發商、物業等可以使用外牆面，使用者應當支付使用費用。即使全體業主都同意出售外牆面的所有權，該約定也屬於無效，因為房屋外牆面不能拆零銷售，房屋的銷售必須是完整的整套銷售，即使要出售。

就房屋外牆面的所有權歸屬來看，很多時候在購房合同中都是沒有做出相應約定的，那此時就只能根據法律中的規定來確定所有權了。而一般情況下房屋外牆面應該是歸相應的業主所有的，而只有在經過業主一致同意的情況下，開發商或者物業才能實際使用房屋外牆面。