不動產口頭合同效力

合同效力，指依法成立受法律保護的合同，對合同當事人產生的必須履行其合同的義務，不得擅自變更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。這個“法律效力”不是説合同本身是法律，而是説由於合同當事人的意志符合國家意志和社會利益，國家賦予當事人的意志以拘束力，要求合同當事人嚴格履行合同，否則即依靠國家強制力，要當事人履行合同並承擔違約責任。

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不動產登記申請的效力

關於不動產登記申請的效力，有學者將其概括為兩個方面：(1)形式效力方面，包括啟動登記機關的登記行為、決定登記機關的行為範圍;(2)實體效力方面，包括決定登記完成的順序、影響不動產物權的善意取得、產生期待權、強化物權變動意思表示的約束力、排斥時間在後的所有權移轉登記申請等。這一看法比較全面地概括了不動產登記申請的效力，應當説是很有見地的，但在我看來，不動產登記申請的主要效力在於以下四個方面：

  1、對登記機關的形成力

登記申請的形成力，是指登記申請人的申請行為具有能使登記法律關係發生的效力，即能形成具體的登記法律關係狀態。換言之，它是登記申請人的單方行為所產生的、要求行政主體為一定行為的效力。登記申請人依法做出的這類行為不是乞求，而是以一定法律後果為保障的要求，因而能對登記機關形成特定約束。登記機關必須對當事人的申請有所表示或者行為，即對申請進行審查，在審查後做出登記或者不登記的決定。同時，登記機關不能存在任何無視申請、脱離申請或者超越申請的登記行為，在審查申請和辦理登記時，必須依據申請的內容範圍進行操作;在解釋申請時，必須尊重申請書的原意。

此外，登記申請的這種形成力還體現為憑藉法律的強制力對登記機關產生強制執行力。登記申請人的行為單獨不能對登記機關產生直接強制力，但該行為可以啟動並藉助有關國家機關的監督權力而形成對登記機關的強制力。如果登記機關在登記申請生效後不作為，則登記申請人可藉助司法機關的司法審查權強制登記機關按照登記申請人的申請內容積極行為。

  2、對登記程序的啟動力

登記申請人的登記意思是登記機關從事登記行為的動因，沒有申請，就沒有登記機關的登記行為。換言之，登記申請人的申請和登記機關的登記行為在邏輯上屬於因果關係。

  3、物權變動的彰顯力

如前所述，在德國法上，登記申請一旦做出即表明當事人形成了登記同意，而登記同意往往就表徵着物權合意。即使在實行登記對抗主義的法國、日本，當事人一旦申請登記，即表明其物權變動具有穩固性，當事人不會就已經發生的物權變動存在任何的反悔。因此，登記申請實際上還給所有權人的處分權施加了限制，所有權人不能輕易實現“一物二賣”。也就是説，登記申請一旦生效，即對後來的所有權移轉登記申請產生阻斷作用。

  4、對登記順位的預定力

所謂順位，就是某個具體的不動產物權在不動產登記簿所記載的一系列權利所構成的順序中佔有的位置。任何不動產均可以承擔性質各不相同的多個物權，如所有權、用益物權、抵押權等。在現代市場經濟條件下，不動產經濟功能的多樣性使得這些權利可以同時存在於不動產登記簿上，這些權利的實現必然存在着競爭，解決不動產物權競爭的矛盾的方法，就是依法確定這些權利實現的先後順序。而順位的建立首要的是登記在先原則，由於申請在先即登記在先，德國土地登記簿法第17條即規定“對同一個權利申請數個登記的，在先提出的申請運行完結之前，不得為提出時間在後的申請辦理登記”，因此，在先的登記申請即使得申請人預定了一個登記的順位。誠然，登記順位的最終確定還得依實際的登記而不是登記申請。

可以説在不同的國家對不動產的態度都是不一樣的，在我國針對動產一般採取的是佔有主義，但如果是不動產的話，則進行的就是登記主義。換言之，要想實際取得不動產的所有權，就需要按照國家的規定辦理相應的不動產過户才行。