買賣不破租賃是否拍賣破租賃

拍賣財產不適用於買賣不破租賃，買賣不破租賃的例外：
1、動產租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用於動產租賃。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用
最高人民法院關於適用相關規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。
3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的限制適用
查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號覆函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來説，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。
4、破產財產處理過程中的限制適用
破產企業的房屋建築作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。
正常情況下只有人民法院才能依法處置拍賣的財產，問題是，此不動產如果在被法院拍賣之前就已經租出去了的話，就算是法院要拍賣，恐怕也很少有人會競拍的，法院也沒有權利強制性的要求受買人接受這樣的一種結果，畢竟大多數人買不動產還是為了儘快使用。