競拍買賣不破租賃適用嗎？

一、競拍買賣不破租賃適用嗎？

法院對租賃物拍賣是不適用買賣不破租憑的，法院拍賣物品意味着房子的所有權已經開始變動，租憑物也成國了抵押物品，如果抵押人沒有對承租者進行通知的話，那麼將承擔承租者所有的損失。

我國《合同法》第二百二十九條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。這就是通常所説的“買賣不破租賃”原則的法律依據。那麼，在民事強制執行過程中尤其是強制拍賣中是否適用該原則，如何適用該原則呢?這需要正確認識強制拍賣與“買賣不破租賃”原則之間的關係。

民事強制執行是人民法院運用國家強制力，依法定條件和程序，對經生效法律文書確認的當事人的債權予以公力救濟而進行的司法活動。強制拍賣作為民事強制執行過程中的一種執行措施，是法院以國家公權力介入當事人之間的民商事糾紛，基於法律賦予的職權強行對抵押物予以處置從而實現生效法律文書所確定的債權的一種措施。 而《合同法》所規定的“買賣不破租賃”原則，則是當事人之間的一種基於意思自治的民事行為，它與強制拍賣最大的不同就在於強制拍賣過程中並不能體現拍賣標的物原所有權人的意思表示。

那麼，《合同法》第二百二十九條所規定的“所有權變動”是否包含了因拍賣而發生的所有權變動呢?從所有權變動的原因來看，應當包含當事人因合同等法律行為引起的物權變動和因強制執行、強制徵用、法院判決、繼承、新建等行為引起的所有權變動。 從條文的規定來看，並沒有限制適用所有權變動的種類，因此，不論何種原因發生的所有權變動，都應當適用該條款。這也可以從《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款的規定中得到印證，該條第二款規定，“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅……”也就是説，拍賣所引起的所有權變動，原則上不影響原租賃權及其他用益物權的效力。 但是，最高人民法院又在該條規定中規定了例外情形，即如果拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。這就是説，如果在拍賣財產上的租賃權設立在先，抵押權設立在後，租賃權應當優先保護，拍賣後該租賃權不因拍賣而消滅;相反，如果抵押權設立在先，租賃權設立在後，設立在後的租賃權不能影響設立在先的抵押權的實現。 如果租賃權繼續存在於拍賣財產上會導致拍賣的價款過低，影響抵押權的實現，人民法院應當將該租賃權依法除去後進行拍賣。

法律之所以如此規定，是基於民法中的物權優先原則，該原則包括兩個方面，一是當物權與債權並存時，物權優先於債權，如享有擔保物權的債權人比普通債權人享有優先受償的權利;二是同一物上有數個物權並存時，先設立的物權優於後設立的物權，這是物權相互間的優先效力，抵押權屬於擔保物權，租賃權雖然在性質上屬於債權，但是由於合同法中規定了“買賣不破租賃”原則使之具有了物權的效力，這稱為租賃權的物權化。 因此，根據物權優先原則，租賃權設立在先，抵押權設立在後，就應優先保護租賃權;相反，抵押權設立在先而租賃權設立在後，就應優先保護抵押權。

綜上所述，強制拍賣中是否適用“買賣不破租賃”原則的關鍵在於租賃權設立在先還是抵押權設立在先。另外，需要説明的是，根據《最高人民法院關於適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十六條第二款的規定，抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

綜上所述，對於競拍買賣不破租賃是不適用的，如果是法院查封或者抵押的財產範圍內的，那麼都是不適用買賣不破租賃原則的，這時候產生的損失就應該由個人進行承擔，而買賣不破租賃一般都是針對房產和土地等不動產的租賃活動當中的。