拍賣中買賣不破租賃
拍賣中買賣不破租賃是否適用
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條:拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權,不因拍賣而消滅,但該權利繼續存在於拍賣財產上,對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的,人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。
通過對上述兩個條款的分析與解讀,得出了以下結論:原則上,“買賣不破租賃”應當適用於拍賣財產。但這一原則也存在以下三點例外。第一,“先抵押,後租賃”,不適用“買賣不破租賃”。第二,“先查封,後租賃”,不適用“買賣不破租賃”。眾所周知,查封(常見的是財產保全中的查封和強制執行中的查封)的目的是便於實現債權人實現債權,不動產被查封后,其所有人或使用權人即喪失對該不動產的處分權,擅自處分查封財產的,處分行為無效;第三,在“先租後抵”的前提下,本應適用“買賣不破租賃”原則,但是當出現特殊情況時,法院仍然有權依據“規定”第三十一條去除拍賣財產上本應繼續存在的租賃權。例如,如果租賃權繼續存在於拍賣財產上,會導致拍賣的價款過低,影響抵押權實現,執行法院應當將該租賃權取消,然後再進行拍賣。
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