房產證無法辦理的風險及防範措施

房屋權利人的合法權益是指權利人依法對自己的房產享有的佔有、使用、受益和處分的權利。只有取得房地產權證，購房者才對所購房屋擁有所有權，才能對房屋擁有佔有、使用、收益和處分的權利。對每個購房者來説，沒有房產證的商品房都是名義上的所有人，而不是法律上的所有人。目前相當一部分購房者只關心房屋的價格、地理位置、周邊環境、房屋質量、户型、物業管理等問題，對《房產證》的重要性不瞭解，另外一部分已購房者由於已經使用房屋，認為即使《房產證》沒有辦理也沒有影響房屋的正常使用，因此對《房產證》的辦理所持聽之任之的態度，這樣不但會使自己的合法權益受到侵害，也有可能縱容開發商在房地產開發過程中的違法行為。

如果購房者在入住後不能取得房地產權證，其所購的房屋所有權尚處在一種不確定的狀態，購房者將不能取得如下權利：

1、不能進行買賣、贈與、置換、繼承、轉讓等活動，即使進行也無法受到法律保護。

2、在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償。

3、無法設定抵押權、典權等他項權利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任。

4、如因項目非法開發而無法辦理房產證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險，購房者將無法通過法律渠道主張自己的權利。

5、在土地使用期限界滿時無法申請繼續使用該土地。

絕大部分購房者都認為辦理房產證應該是開發商的法定責任，其實不然，根據我國有關法律法規的規定，辦理房屋權屬登記的申請人和義務人應當是購房人，開發商所充當的是協助辦理的角色。

《城市房地產開發經營管理條例》中規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件”。

根據條例，購房人是辦理房屋權屬登記的申請人和義務人。如果有關房屋需要辦理抵押登記(如按揭購房)，那麼也只有由房屋權利申請人(購房人)提出申請，方能辦理。

雖然開發商不是辦理房產證的義務人，但是在辦理房產證的過程中所起着重要的協助義務，開發商應該在辦理房產證的過程中提供辦證必需的文件、資料，如開發商不能提供相應的文件、資料，應該承擔法律責任。

還有一點，目前大部分開發商都會為購房人代辦相關手續，代辦的性質是開發商接受購房者的委託進行辦理。

商品房無法辦理房產證的原因一般分為三種：

第一種也是最關鍵的是開發商的原因，如開發商沒有取得《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設用地規劃許可證》和《商品房銷售許可證》，或者開發商私自更改了房屋的使用性質，將批准的住宅樓改為商用樓來銷售，開發商將該房屋重複抵押給了別人，或者一房二賣等情況。

第二是購房者自身的原因，如購房者拖欠房款或者相關税費或者沒有及時提供應交的文件材料。

第三種是房屋管理部門在測繪、辦理手續上的速度太慢，耽誤了辦理產權證的時間。

針對由於出賣人的原因導致購房者無法取得房產證的情況，2003年6月1日起實施的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十八條規定：“由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

另外該解釋第十九條還規定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。