房產買賣律師——非本村集體成員購買本村的宅基地簽署合同是否有效

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

原告向本院提出訴訟請求：1.請求判令原、被告之間1997年5月簽訂的《宅基地轉讓協議》（以下簡稱轉讓協議）無效；2.請求判令被告騰退、歸還北京市朝陽區A號宅基地（以下簡稱涉案宅基地）。

事實和理由：1997年5月，原、被告雙方簽訂了轉讓協議，該協議主要內容約定：“A號房基地轉讓給林某傑使用，轉讓費壹萬伍仟元正”。根據我國相關的法律規定，宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。且宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯繫，非本經濟組織成員無權取得或變相取得。

被告並非本村集體經濟組織成員，因此無權取得該宅基地。原告認為，宅基地為農村集體所有，農村宅基地使用權單獨向集體組織成員以外的人轉讓應認定無效。因此，原、被告雙方簽訂的轉讓協議違反法律規定，不具有法律效力。故原告特將此事訴至法院，請求依法裁判。

被告辯稱

原告的起訴已經超過了訴訟時效，就算沒有過時效，原告的訴訟請求也沒有依據，應予駁回。被告妻子賈某本身就是X村的村民，結婚之後被告的母親陳某到了X村去申請宅基地，涉案宅基地是陳某申請的，時間是93年底、94年初，當時村裏就批了涉案宅基地，之後陳某陸續蓋房，到95年底、96年初就入住了。

陳某在2003年已經將户口遷入涉案院落，落户的時候村委會給派出所出具了相關材料，同意落户，當時某鄉的規劃辦公室也給陳某發了建房許可證。綜上，涉案宅基地是陳某申請的，並不是被告從原告處購買來的，原告提供的證據不能證明涉案宅基地本屬於原告。

被告不可能跟原告簽署轉讓協議，也沒有給過原告15000元。該協議如果認定是被告自己簽署的，則並未成立，如果認定是被告代陳某簽署的，則協議有效。原告要求歸還宅基地的訴訟請求不屬於法院的受理範圍，同樣也沒有事實依據，不予認可。如果法院認定轉讓協議存在且無效，我方不在本案中主張合同無效的後果，會另行主張。

法院查明

原告主張自己系涉案宅基地的權利人，向本院提供轉讓協議一份，上記載，A號房基地轉讓給林某傑使用，轉讓費壹萬伍仟元正。該協議落款為1997年5月，並有原、被告的簽名，原告要求確認該協議無效。原告稱，雙方口頭約定涉案宅基地給被告使用，被告建完房後，雙方在1997年5月補寫了轉讓協議，這15000元的對價是用債務抵的。被告稱被告簽名像是被告字跡，但對此沒有印象（未申請筆記鑑定）。

為證明自己系涉案宅基地的權利人，原告提供了X村原書記樑某出具的證明材料、錄像，樑某稱在1995年期間根據村裏政策，社員有兩個兒子的，可以審批兩處宅基地，原告符合上述條件，所以村裏給原告批了涉案宅基地。原告另提供村委會出具的證明一份，上記載，根據X村原書記樑某本人錄像證明，樑某在任X村書記期間經村委會同意，把涉案宅基地批給原告使用。

被告不予認可，認為樑某未出庭，且其表述內容沒有村裏相關文件材料予以印證，其意見不能代表村委會意見；村委會出具的證明形式不合規、未明確證明內容、亦未證明審批的合法性。

原告提供了村民李某、高某等人出具的證明材料，均稱涉案宅基地是審批給原告的。被告認為證明人未出庭，對真實性、證明目的均不予認可。

原告提供被告出具的收條一張，上記載，欠錢已還清，息一萬元已清，落款時間是2020年11月27日，用於證明雙方之間一直有借款往來，雙方用借款抵轉讓費符合事實。被告不否認雙方之間存在錢款往來，稱與本案無關。

被告稱涉案宅基地系被告母親陳某申領而來，為此提供了一系列材料，顯示：陳某1994年農業户（非X村）轉為非農業户。2003年2月，X村村委會出具證明，稱村居户陳某居住在涉案宅基地，有合法住房，房產土地證手續在辦理中，林某作為陳某的孫女跟隨陳某共同居住在村裏，村委會同意二人在涉案宅基地落户。當月，二人辦理了落户手續，户別為非農業家庭户，户主為陳某。

2003年11月，某鄉為陳某補辦了建房許可證，登記建房時間為1994年。2009年，被告妻子賈某也跟隨陳某在涉案宅基地落户。原告認為，陳某不是X村村民，沒有權利申請獲得宅基地；户口是2003年才遷入，而且是非農户口；建房許可證不是宅基地審批的文件；部分證據證明形式不合規；綜上對證明目的不予認可。

裁判結果

一、確認原告周某克與被告林某傑於1997年5月簽訂的《宅基地轉讓協議》無效；

二、被告林某傑於本判決生效後九十日內將位於北京市朝陽區A號院落騰退交還原告周某克。

房產律師靳雙權點評

違反法律、行政法規強制性規定的合同應當認定為無效。本案中，被告雖稱對轉讓協議沒有印象，但並未申請筆跡鑑定，應認定為雙方達成的協議。該協議雖為後補協議，但對轉讓雙方、轉讓內容、價款等主要權利義務均有明確約定，從內容來看，原、被告買賣的是涉案宅基地使用權。

現原告起訴要求確認合同無效，被告辯稱已超過訴訟時效。對此，法院認為，合同效力的認定，實質是國家公權力對民事行為進行的干預。合同無效系自始無效，單純的時間經過不能改變無效合同的違法性，當事人請求確認合同無效，不屬於請求權，而屬於形成權，不應受訴訟時效期間的限制。故對被告的該抗辯意見不予採納。

關於轉讓協議的效力，根據我國土地管理法規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有；農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批准。上述規定中的農村村民，應指本村集體經濟組織成員。根據上述規定，非本村集體經濟組織成員，未經縣級人民政府批准，不享有農村宅基地的使用權。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。

宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。換言之，非宅基地使用權人不享有通過在宅基地上建造房屋取得房屋物權的權利。本案中，被告非X村集體經濟組織成員，不能通過購買而取得涉案宅基地的使用權。

被告稱涉案宅基地系其母親陳某向X村申領，但陳某亦非X村集體經濟組織成員，無權申領宅基地。雖然2003年陳某在涉案宅基地落户，並補辦了建房許可證，但户別是非農業家庭户，陳某仍非村集體經濟組織成員，建房許可證亦非宅基地使用權證，並無材料能證明陳某通過官方認證，獲得了涉案宅基地使用權。被告及陳某均無權獲讓涉案宅基地，轉讓協議違反了法律的強制性規定，應屬無效。

關於返還宅基地院落的訴訟請求，法院認為，無法採信被告陳某申領涉案宅基地的説法，原、被告之間又簽署了轉讓協議，關於涉案宅基地使用權原歸屬原告，原告也提供了一定證據，在案證據足以證明被告方系基於轉讓行為從原告處獲得涉案宅基地。現轉讓協議被認定無效，因該協議取得的財產，應當予以返還。原告要求被告交還涉案宅基地院落，具有法律依據，法院予以支持。原告是否已通過正當途徑獲得涉案宅基地使用權，不影響本案的判定。此外，被告方已在涉案宅基地上建房，因合同無效所受損失，未在本案中主張，可以另行解決。