北京房屋買賣——購買農村宅基地上房屋但購買人非本村集體成員簽署合同有效嗎
原告訴稱
鄒某潔向本院提出訴訟請求:1.請求確認雙方簽訂的《房屋買賣協議書》無效;2.判令被告承擔本案訴訟費。
事實與理由:1997年9月22日,鄒某潔與周某峯簽訂《房屋買賣協議書》,約定鄒某潔將位於北京市通州區A號院內房屋10間及兩側院牆內樹木水電等設施以人民幣一萬元的價格售與周某峯。但周某峯為城鎮户口且並非R村村民,為維護原告的合法權益,特向貴院提起訴訟,望判如所請。
被告辯稱
周某峯答辯稱,不認可鄒某潔的訴訟請求,雙方沒有買賣關係,周某峯因需要場地辦公,借用鄒某潔名義購買林某慧的房子,陳某文與原被告之間曾經簽訂借名買房協議,現在已經找不到了,房屋實際為周某峯購買,之後周某峯借用鄒某潔的名字將房屋出租,租客又將房屋轉租,涉案房屋現在在出租,雙方沒有買賣協議,借名買房應屬無效,所以鄒某潔與陳某文之間的買賣協議無效。周某峯已經對房屋進行加建、改造。
法院查明
1997年9月22日,鄒某潔(甲方)與周某峯(乙方)簽訂《房屋買賣協議書》,約定甲方將自己閒置的住房十間賣給乙方,其中前院五間,後院五間及現有兩側圍牆院內樹木、水電等設施,一併隨房賣給乙方,乙方付給甲方購房款一萬元整。協議還約定了院落四至等其他內容。
上述協議簽訂後,鄒某潔稱已經錢款兩清並將房屋交付給了周某峯,所出售房屋位於北京市通州區A號。雙方均稱,涉案房屋及院落原宅基地使用權人為林某慧。鄒某潔稱,涉案房屋及院落是其自林某慧處購買。
庭審中,周某峯提交了一份1997年9月15日鄒某潔與陳某文簽訂的《房屋買賣協議書》,該協議書的內容與鄒某潔與周某峯簽訂的《房屋買賣協議書》基本一致,周某峯稱通過該協議可以判斷其與鄒某潔間實際是借名買房的關係,鄒某潔對於其與陳某文簽訂的《房屋買賣協議書》的真實性予以認可,但不認可其與周某峯間系借名買房的關係。
周某峯稱涉案房屋已經出租給他人。
周某峯為北京市通州區居民户口,不是R村村民。
裁判結果
確認鄒某潔與周某峯於1997年9月22日簽訂《房屋買賣協議》無效。
房產律師靳雙權點評
違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。農村宅基地為農民集體所有。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人對自己提出的主張,有責任提供證據。在作出判決前,當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的,由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。依據本案查明的事實,鄒某潔與周某峯於1997年9月22日簽訂《房屋買賣協議》,內容是買賣位於北京市通州區宋莊鎮R村的房屋及院落,根據地隨房走的法律原則,農民私有房屋轉讓必然涉及宅基地使用權的移轉,因此農民私有房屋的轉讓應當在同一集體經濟組織成員內進行,非同一集體經濟組織成員間的轉移是無效的,所以鄒某潔與周某峯於1997年9月22日簽訂《房屋買賣協議》系無效協議,法院對於鄒某潔該項訴訟請求予以支持。
對於周某峯辯稱的雙方系借名買房關係的問題,因該問題成立與否並不能否認雙方成立了《房屋買賣協議》,更不影響雙方所簽訂的《房屋買賣協議》系無效協議這一結論,因此對於周某峯之意見,法院不予採納。
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