房屋是否違建不屬於重大誤解撤銷合同的範圍

北京房地產專業律師靳雙權(13426037149)專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、原告訴稱

原告宋某訴稱：我經宋某促成購買了劉某108號房屋，並與劉某於2014年3月9日簽訂了《買賣定金協議》及《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定房屋總價及違約責任等事項。締約時宋某曾經詢問過自帶建築是否為違建，對方予以否認，購買房屋時以為自建部分是合法的，後來看到小區裏張貼了拆除違建的通知，才知道其實自建部分是違章建築，該事由構成重大誤解，之所以有重大誤解是因為對方的隱瞞行為。故訴至法院要求：1.請求法院判令撤銷宋某與劉某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》;2.劉某向宋某退還定金10萬元，並按照同期銀行貸款利率支付從2014年4月10日(實際付款日期)起至實際還款項日止的利息。本案訴訟費用由劉某承擔。

二、被告辯稱

劉某辯稱：宋某並非自己看房，而是由宋某自己委託的人全程陪同多次到現場看房最終購買房屋，在宋某和劉某籤合同時也已經在補充合同對自建部分有明確約定，雙方在買賣合同補充協議中寫明“如果該房產的自建部分存在公共管線，如自建部分要重新拆建的話，則拆建全部的費用由甲方承擔，丙方負責聯繫甲方及作證，如國家政策調整導致小院不能自建，則甲方不承擔責任”，宋某不但知道購買小屋有自建房屋的存在且還知道如果拆除的後果。產權證中也標明瞭自建小院，劉某和鏈家沒有隱瞞有自建小院，自建房不屬於違章建築，房屋買賣合同在簽訂時是合法有效的。

劉某反訴稱：基於房屋買賣合同的第七條“違約責任”第二項的第二款承擔違約責任，劉某為了改善住房和案外第三人黃振利簽訂了房屋買賣合同並支付了定金30萬元，按照劉某和宋某於2014年4月10日簽訂的補充協議約定，宋某應於2014年10月31日支付首付款360萬元，但由於宋某到期沒有如約支付房款，導致劉某無力支付房款構成違約解除了與黃振利的房屋買賣合同，所交納定金30萬元沒有退還並額外支付了6萬元違約金，給劉某造成了36萬元的損失，故現提起反訴要求：1.判令解除雙方所簽訂的房屋買賣合同;2.宋某向劉某支付違約金共計114.4萬元。本案反訴費用由宋某承擔。

宋某對反訴辯稱，沒有履行合同責任在於劉某，對於劉某所稱損失不予認可，即便有損失，也是劉某自身行為導致。劉某發現所購房屋有違章建築後在2014年6月份就和劉某交涉過，也曾多次發出律師函交涉，不同意劉某的反訴請求。

三、審理查明

劉某系108號房屋產權人，根據京房權證海私成字第036128號房屋所有權證測繪登記表載明有證房屋建築面積51.2平方米，備註中標明“另有小院面積53.9平方米”。宋某促成宋某購買該房屋，2014年4月10日宋某(乙方，買受方)與劉某(甲方，出售方)簽訂了《買賣定金協議》及《北京市存量房屋買賣合同》，約定了房屋售價572萬元，當日宋某支付定金10萬元，同日雙方簽訂《補充協議》，協議約定乙方於2014年9月30日支付首付款360萬元(不包含定金10萬元)。《補充協議》第四條約定了甲、乙方出現約定的根本違約情形，相對方有權以書面方式通知解除合同，違約方應以相當於房屋總價款的20%向守約方支付違約金，約定的甲方根本違約行為包括甲方提供的房屋產權證等相關產權證明手續不真實不完備、房屋被查封或者限制轉讓導致乙方無法取得產權的，逾期辦理房屋交易事宜約定義務超過十五日的，擅自提高房價、拒絕出售給乙方或出售給第三人的;約定的乙方方根本違約行為包括提供購買房屋資料不完備或無效導致無法過户的，拒絕購買的，逾期辦理房屋交易事宜約定義務超過十五日的。《北京市存量房屋買賣合同》其中第七條違約責任約定了賣方逾期交房和買方逾期付款的違約責任約定，其中約定了逾期付款時間超過15日，“出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起15日內按照累計的逾期應付款的20%向出賣人支付違約金，並由出賣人退還買受人全部已付款”。《補充協議》約定：甲方在2014年7月31日前辦理完《在京中央單位已購公房變更情況登記表》。

雙方在補充協議中以手寫形式約定“……6、如該房產的自建部分存在公共管線，如自建部分需要重新拆建的話，則拆建全部費用由甲方承擔，丙方負責聯繫甲方作證，如果國家政策調整導致小院不能自建，則甲方不承擔責任”。

宋某於2014年7月28日委託公證處對訪問“宋某”網站並搜索到涉案房屋房源信息的過程進行了公證。公證書載明已售出的“海淀區東南小區2居室51平米”歷史信息，掛牌價575萬，成交價572萬，鏈家“本房帶看”業務員評論房源信息裏提到該房屋自帶小院，房主改兩居室為四居室，劉某否認該信息房源指向108號房屋，但對在自帶小院上自建兩間房屋的事實亦予以認可。

宋某稱北京科住物業管理有限公司曾經於2014年7月在108號房屋所在小區張貼《關於拆除違章建築的通知》，告知業主“……由於您搭建的此建築，違反了國家相關規定，佔用了公共區域……請您於2014年7月16日之前將此處違建儘快拆除”，劉某對於通知的真實性不予否認，認為該通知並非針對涉案房屋所發出，訴訟過程中經宋某申請法院調查取證，法院前往北京市海淀區城管局法制科核實情況，經查詢，沒有以劉某為行政相對人的相關違章建築處理記錄。劉某在自帶小院上自建兩間房屋的事實亦予以認可。

雙方對於合同文本所約定內容包括房屋價格、房屋交易內容以及違約責任約定內容均無爭議，宋某認為締結合同過程中存在可撤銷的法定事由，主張的理由在於締約時未意識到自建部分為違章建築屬於重大誤解，並認為劉某對此曾經做出過承諾自建部分非違章建築，提交了2014年7月15日三方約談錄音，第一次錄音主要內容反映出雙方對於自建部分是否為違章建築持不同意見，劉某表示如果接收到拆除通知同意解除合同，劉某及宋某對於錄音真實性均不予認可;第二次錄音主要反映出劉某堅持否認自建部分面臨拆違並要求按照合同約定處理。此後雙方進一步就此分歧互發律師函，宋某對劉某的主張表示支持。

協議簽訂後，劉某進行了履約準備，按約辦理了《在京中央單位已購公房變更情況登記表》。宋某對合同效力提出異議，未按照約定交納購房款。劉某庭審中出示房屋買賣合同及居間服務合同、買賣定金協議證明其經宋某促成於2014年5月22日以476萬價格購買了304號房屋，支付了定金30萬元，出示2014年11月5日黃振利與劉某簽訂的《解約協議書》，證明因未如約定交納首付款解約損失36萬元。另，庭審中雙方均認可所交付定金10萬元性質為立約定金。

四、法院判決：

北京市海淀區人民法院經審理判決如下：

1、宋某與劉某就一O八號房屋形成的房屋買賣關係於二O一四年十二月十八日解除;

2、劉某於本判決生效後七日內返還宋某購房款十萬元;

3、宋某於本判決生效後七日內支付劉某違約金四十萬元;

4、駁回宋某的其他訴訟請求;

5、駁回劉某的其他反訴請求。

五、房產律師靳雙權點評

行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識，使行為的後果與自己的意思相悖，對合同的主要內容發生誤解並造成較大損失的，可以認定為重大誤解。宋某主張的理由在於對於108號房屋自建部分是否為合法建築產生重大誤解。但宋某實地看房，劉某亦出具了房屋產權證書，對於房屋狀況有實際的瞭解。雙方通過專業地產公司促成交易，交易內容的約定完備清晰，交易價格符合市場行情，就自建部分有單獨且明確的補充約定，從合同簽訂的形式以及合同文本可以看出雙方經過多次磋商。何況對於自建部分是否為違章建築法律定性並不影響房屋買賣合同效力，具體到本案中就該問題的法律認識對宋某締約意思表示並沒有實質性影響，不能據此認為致使其做出了不真實的意思表示。宋某稱就自建部分劉某承諾系合法建築未提供證據予以證明，且該節並不影響合同效力本身。據此宋某以重大誤解為由主張撤銷房屋買賣合同及補充協議，不能成立。應當認定本案房屋買賣合同、定金買賣協議及其補充協議系協商一致後所簽訂，屬於雙方真實意思表示亦不違反法律法規的強制性規定，應屬有效。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。

雙方在補充協議中已經對於付款方式及期限加以約定，宋某未能如約在2014年10月31日前支付首付款屬於對於合同義務的遲延履行，而根據雙方合同約定，逾期15日劉某有權解除雙方房屋買賣合同，已經符合雙方《房屋買賣合同》中約定合同解除的條件。根據《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款的規定，當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同，對於劉某要求解除合同的反訴請求應當予以支持，解除時間以宋某收到反訴狀副本之日為準。合同解除後，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。庭審中雙方均認可所交付定金10萬元性質為立約定金，在本約簽訂後一般情況立約定金轉化為購房款，按照約定的條款“出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起15日內按照累計的逾期應付款的20%向出賣人支付違約金，並由出賣人退還買受人全部已付款”，因雙方合同解除，該筆款項劉某應當予以返還。基於宋某為違約一方，對其要求利息損失不予支持。就違約金問題，劉某提交了證據證明給其造成直接損失36萬元，考慮到約定的違約金過分高於造成的損失，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度等綜合因素，對計算違約金的標準應當予以適當降低，具體數額由法院酌定。