房開企業需要繳税的税種有多少,房開企業土地使用税率是多少?
改革開放以來我國經濟事業得到了突飛猛進的增長,相應的也帶動了房地產失業的發展。為了規範房地產事業的經濟秩序,我國立法機關制定了與房地產失業發展相關的法律法規,其中包括房地產企業需要繳税的税種,以及房開企業土地使用税率的税率。
一、房地產開發商都需要繳納哪些税
1、契税建築用地在承接出讓土地時,房地產開發商需向土地管理部門繳納3%~5%税率的契税。
2、營業税自建建築物出售,按建築業3%税率計繳營業税,出售建築物,按銷售不動產的5%税率計繳營業税。
3、城市維護建設税和教育費附加在繳納營業税的同時,應以實際繳納的營業税税額為計税依據,按適用税率繳納城市建設維護税和3%的教育費附加。城市建設維護税為比例税,按納税人所在地區的不同,適用不同檔次税率,具體是:納税人所在地為城市市區的,税率為7%;納税人所在地為縣城、鎮的,税率為5%;納税人所在地不在城市市區或者鎮的,税率為1%。
4、城鎮土地使用税房地產開發商使用國有土地,以使用的土地面積為計税依據,按照規定的適用税額計繳。年應納税額=計税土地面積(平方米)×適用税額土地使用税按年計算,分期向土地所在地税務機關繳納。根據《國家税務總局關於房產税城鎮土地使用税有關政策規定的通知》(國税發[2003]89號)文件的規定,房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計徵城鎮土地使用税。
5、房產税以擁有的房產的計税餘值為計税依據,按1.2%税率計繳房產税。應納税額=房產餘值×(1-10%~30%)×1.2%房產税按年計徵,分期向房產所在地税務機關繳納。根據國税發89號文件的規定,房地產開發企業建造的商品房在售出之前不徵收房產税;但售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產税。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計徵房產税。
6、車船使用税以擁有自用的應税車船適用的計税標準、年税額分別計税。車船使用税按年徵收,分期繳納,納税期限由各省、自治區、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛使用税税額是每年每輛60~320元,由納税人所在地税務機關征收。納税人所在地,對單位是指經營所在地,對個人是指住所所在地。
7、土地增值税以轉讓房地產所取得的增值額為計税依據,實行四級超率累進税率。計算公式:土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額應納土地增值税額=土地增值額×適用税率-扣除項目金額×速算扣除率土地增值税納税人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的餘額,為增值額。納税人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
8、印花税書立、領受税法列舉的應税憑證、按照規定計繳印花税。
9、企業所得税應納企業所得税額=(收入總額-税法准予扣除項目金額)×適用税率税法規定,企業繳納所得税實行按年計算,分期(月或季)預繳,月份或季度終了後15日內預繳,年度終了後4個月內彙算清繳,多退少補。
10、個人所得税個人獨資或合資企業,按個體工商户的生產經營所得的應税税目,計繳個人所得税。應納税額=(全年收入總額-成本費用以及損失)×適用税率-速算扣除數個體工商户的經營所得應納的個人所得税,按年計算,分月預繳,由納税人在次月7日內預繳,年度終了後3個月內彙算清繳,多退少補。
二、計算增值額的扣除項目有:
(一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)開發土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建築物的評估價格;
(四)與轉讓房地產有關的税金;
(五)財政部規定的其他扣除項目。
三、房開企業土地使用税率是多少?
1、土地交易環節的土地增值税實行四級超率累進税率:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,税率為30%。
2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,税率為40%。
3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,税率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分,税率為60%。企業建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免納土地增值税。
納税人應於轉讓房地產合同簽訂之日起7日內,到房地產所在地税務機關辦理納税申報,並向税務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。
房開企業,也即房地產開發企業,是上市企業的一種,因此房開企業除需繳納土地使用税外還需要繳納建成税。就以上小編所整理的信息,我們可以看出房開企業所需要繳納的税收有十餘種,且每種税額所需要繳納的税率都是不一樣的,對房地產開發商來説。
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