房屋和宅基地買賣合同在什麼情況下有效

根據我國相關規定，農村的房屋和宅基地屬於農村集體所有，並不屬於某個的所有，管理權歸於村裏集體經濟組織或者村委會共同經營。如果村裏某一家人由於情況所迫，確實需要房屋或宅基地進行買賣，那麼，房屋和宅基地買賣合同在什麼情況下有效？

隨着農村小產權房糾紛不斷，農村房屋買賣糾紛成為當前司法實踐中的熱點和難點問題。在司法實踐中，由於涉農村私有房屋買賣合同糾紛法律關係複雜，涉及相關法律、法規眾多，不同階位的立法規範之間存在矛盾和衝突，造成司法機關對此類案件裁判標準的不統一。由於司法實踐對私有房屋買賣合同效力認定的不統一，造成司法實務上的困惑。

對於如何確認房屋和宅基地買賣合同的效力，存在兩種不同的觀點：

觀點一認為：農村私有房屋買賣合同應確認無效

首先，根據“地隨房走”的原則，農村私有房屋買賣涉及到宅基地買賣，而宅基地買賣為我國法律、法規所禁止。我國《物權法》第153條明確規定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，要符合土地管理法等法律和國家有關規定。《土地管理法》第62條規定：“農村村民一户只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”“宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”國務院辦公廳1999年頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”;國家土地管理局《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答覆》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。因此，根據《中華人民共和國合同法》第52條第5項規定，農村私有房屋買賣合同由於違反了國家政策和相關法律、法規應確定無效。

其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯繫，不允許轉讓。農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。

再次，由於目前農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，受人無法獲得所有權人的保護。

最後，認定買賣合同有效不利於保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處於弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。

觀點二認為：農村私有房屋和宅基地買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。

首先，我國法律沒有明確規定城市居民不得購買農村房屋。在當前司法實踐中，法院對農村房屋買賣合同效力的認定問題主要是適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現了當事人意思自治的原則，但由於我國“房、地所有權分離”模式使得農民處理自己的房產受到限制。而目前有關土地管理法規關於農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規範，不能以次確認買賣合同的效力，而國務院辦公廳的兩個通知不能算作法規，不能作為合同無效的依據。而房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益後又因房屋增值、拆遷補償等原因主張合同無效，無疑是違反了誠實信用原則，其直接後果是違反誠實信用賣房者獲益，而恪守誠實信用買房者卻蒙受損失。因此，當前司法判決確認此類合同無效導向的後果是嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，應當引起司法決策者的高度重視。

其次，農村私有房屋買受人買受方為長期居住，甚至已經將城鎮房屋變賣，在法院認定合同無效後，雖然賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買房者雖獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利於社會的穩定。

再次，在我國房屋被賦予了很多的社會意義，不僅是安身立命之所，更體現為居住人的密切財產、社會依附關係。尤其當前房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關係，確認協議無效意味着買受人穩定的生活狀態將面臨巨大改變，在感情上難以接受。

最後，在買受人佔有房屋後，一般會對房屋進行修繕、裝修，甚至擴建、翻建，確認協議無效還要涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑑定、費用補償標準難題，甚至遭遇執行難題，如此判決的結果很難實現法律效果與社會效果的有機統一。這都在“畫家村”案件中得到充分的體現。

關於如何確認農村私有房屋買賣合同的效力應綜合上述觀點，結合具體案情，區分不同情況，以認定農村私有房屋買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。

首先，要堅持尊重歷史，照顧現實原則。由於農村私有房屋買賣糾紛主要發生在村民和城鎮居民之間，這類房屋買賣行為多發生在上世紀90年代，至今時隔10年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住並給付了房款，並且辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續;甚至房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，農村私房買賣合同的效力應視雙方的具體情況處理，一是要充分考慮當事人主體身份、主張無效的實際原因等具體認定。二是需要認真審查房屋買賣的現實情況，包括協議履行、房屋的權屬、是否經過審批、登記、有無翻建、擴建是否具備騰房條件等進行綜合衡量。

其次，要堅持綜合利益衡量，實現利益平衡的原則。確認農村私有房屋買賣合同效力，要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格差異受到的損失;對買受人翻建、擴建房屋的，還要考慮對其添附價值進行補償;對主張返還、騰退房屋德，要考慮到對房屋買受人的妥善安置問題，避免單純判決騰退房屋造成“案結事起”的後果。

最後，注重實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。判決要以“有利於妥善解決現有糾紛、有利於規範當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。在司法實踐中認定私有房屋買賣協議有效案件呈逐年上升趨勢。這主要是因為：一是部分城鎮居民在購買農村房屋後進行了依法登記和產權變更手續;二是出賣方已經轉為城鎮居民;三是法院認定買賣行為發生的時間較長，購買方已經在農村長時間居住，且房屋已經翻蓋或者重建，從保障當事人居住權和穩定農村社會關係的角度認定有效。這樣更能為社會大眾所能接受。

就可以清楚的知道，農村房屋和宅基地屬於國家所有，不屬於私人財產。任何人不得在私底下有房屋和宅基地的買賣行為發生，以免損害國家和集體的利益。如果有需要房屋和宅基地進行交易的，應當根據法律法規，通過村集體經濟組織或村委會再進行交易，或諮詢相關專業律師，以免受到不必要的損失。