商住樓土地使用權年限是多久?
在城市的發展建設中,除了需要滿足老百姓居住需求建造的商品住宅項目、滿足購物娛樂需求建造的商業項目以外,有些開發商由於拿到的土地面積相對有限,因此,為了實現單一項目的綜合化功能,就建造了靠下部分為商業、靠上部分為住宅的商住樓項目,那麼,關於商住樓土地使用權年限是多久呢?
商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用,商住樓一般底層(或數層)為商場、商店、商務,其餘為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體,不僅開發商可以建,非開發企業、個人也可以建,沒有規定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地,根據國家土地法規定,綜合土地的使用權年限為50年。
一、商住樓到期怎麼辦
《城市房地產管理法》第二十一條規定:土地使用權出讓合同約定的年限屆滿,土地使用者需要繼續使用的,應當至遲於屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利 益需要收回該幅土地的,應當予以批准。續期的,應重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。"這一條規定説明,土地使用年限屆滿時,使 用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。而續期費用如何計算,目前的商住樓使用年限規定中並無關於此項的規定。
一般來説,住宅房產權是70年,辦公樓是50年,商業是40年。但是,現在的房子都不會使用70年的,按現在的政策,商住樓產權到期後繳很少一部分土地續讓金就可以繼續使用了。年限和之前一樣。
如商住樓產權到期,提供以下兩種情況以供參考:
如果政府要收回土地,需要拆房子,那麼會和房主談房子賠償問題。
如果政府願意把土地繼續給房主使用,那麼可以再和政府籤土地使用的合同,交些土地使用費給政府。現在,拆遷補償,也變得越來越規範和有法可依。
二、商住樓與普通住宅項目的不同
主要有以下四點區別:
1、未來使用費用不確定。前者如按公建用途規定,水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以,對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前,開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施,能按民用價格繳納。
2、相關税費的差異。普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契税為1.5%,而50年產權的商住樓,其契税按3%繳納。
3、貸款條件的限制。購買此類房屋大多不能申請公積金貸款,但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的商住樓,如採用銀行貸款的方式,只能得到五成或六成按揭。
4、建設標準不同。如果按照公建相關要求,前者的人防和消防等建設標準較高,對開發商而言,成本將提高。
綜上所述,關於商住樓土地使用權年限的問題,一般情況下,商住樓的土地用途為綜合用地,因此,根據我國相關法律規定,商住樓的土地使用年限為五十年,與普通住宅相比,商住樓的日常使用費用,轉讓時應繳納的契税,貸款購房的首付、年限和利率標準,以及房屋建築的建設標準都有所不同。
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