土地使用權過户問題有哪些？

根據我國的現行的土地法法律規定，土地使用權是可以進行過户的。隨着現在對於土地使用的需求越來越多，有的時候，大家可能會面臨着土地使用權過户問題，那麼土地使用權過户應當如何辦理呢？土地使用權過户的流程是什麼呢？下文中小編來為大家普及一下吧。

我國的現行法律規定,土地的使用權可以抵押。隨着我國房地產市場的發展和房地產金融業務的增多,土地使用權抵押活動也日益頻繁。抵押人在抵押協議規定的期限內未能履行義務,或者抵押人在協議有效期間解散或破產時,抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協議的規定處分抵押物――土地使用權。在處理土地使用權時,抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權,並辦理土地使用權過户手續。土地使用權抵押協議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協議的,應當到土地管理部門和房地產管理部門註銷抵押協議。

一、《土地登記辦法》第四十條規定:

“因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。”然而，一些業主在進行房地產交易時，辦理完房屋產權證過户，經常想當然地以為手續已經辦理完畢，並不在意國有土地使用權是否過户。事實上，對於土地使用權證書和房屋所有權證書分離的房產而言，不及時辦理土地變更登記手續，可能會影響房屋所有人維護自己的權利。

二、依據《土地登記辦法》第七十條規定，

依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權，才能受到法律保護。如果所購房屋的土地使用權沒有得到法律確認，在實際操作中就無法判定所購房屋的用地是否合法。沒有土地使用權證，該房屋的土地使用權不能抵押貸款，而且有被原土地使用者抵押的危險。筆者在以往的工作中，經常會遇到這樣棘手的案例:買方購買房屋後，一直未辦理土地證過户。若干年後，買方因小孩入學、遷入户口或辦理抵押業務等事項，急需使用土地證時，才申請辦理土地證過户手續，但由於房產價格呈持續上漲的態勢，賣方對當時的買賣行為感到後悔，就不予配合。遇到這種情況，有的通過協商給予原房主一定補償達成土地交易行為，有的甚至走上司法程序。此外，經國土資源部會籤，原建設部發布的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》規定，已購公有住房和經濟適用住房上市必須提交房屋所有權證和土地使用權證書，沒有土地使用權證的房屋不能上市出售。所以，更為棘手的糾紛往往出現在數年後賣方其中一位已過世之後。過世一方的遺產繼承人包括其配偶、子女、父母。這時，如果買方想要過户，首先必須徵得所有遺產繼承人的同意，其次必須通過公證處公證。所有這些情況，房屋買方都需花費大量的精力和財力，如果當時及時辦理了土地過户手續，這些麻煩是應該可以避免的。再者，公寓式住宅因其在售房時已將房屋所佔土地及附屬公共用地計入房屋總價，購房人應共同享有這部分土地的使用權，但若不辦理住房用地登記，這部分土地的權利及範圍就不能在法律上予以明確，容易被其他人侵犯。

土地使用權過户問題的相關法律規定，在進行依法買賣或者交換等等原因，而引起土地的使用權轉移過户的時候，買賣雙方當事人應當帶着房產證、土地使用證等等相關證件去相關部門進行辦理。如果大家對於土地使用權過户問題還有疑問的話，可以諮詢律師。