土地使用權估值和年限的規定是什麼

土地使用權估值和年限的規定是什麼?

一、土地使用權估值

土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。

土地資產可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建築物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業資產的構成要素隨整體企業一併進行評估。

土地使用權估值的方法是：

1、市場法

(一)市場法及其適用條件

市場法也稱市場比較法，是將待估土地與近期已經進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。

(二)市場法應用的步驟與過程

1) 廣泛蒐集交易資料，確定比較案例。

選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應具有相關性和替代性，應符合下列要求：

(1)與待估土地用途應相同。

(2)與待估土地交易類型應相同。

(3)交易案理應為正常交易或可修正為正常交易。

(4)與待估土地所處地區的區域特性及個別條件要相近。

(5)交易時間與待估土地的股價期日應接近或可以進行比較修正。

2)進行交易情況的修正。

(1)有一定利害關係的主體之間的交易。

(2)交易時有特別動機，如急於出售或購買。

(3)買方或賣方不瞭解市場行情。

(4)其他特殊交易情形。

3)進行交易時間的修正。

4)進行區域因素修正。

5)進行個別因素修正。

6)確定待估土地評估值。可採用算術平均法、加權平均法、中位數法或眾數法處理。

2、收益法

(一)收益法的應用形式

土地使用權評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預測土地未來產生的預期收益，以一定的還原利率將預期收益折算為現值之和，從而確定土地評估值的方法。

(二)土地收益額及其估算

實際收益是指在現狀下實際獲得的收益，實際收益一般來説不能用於評估，因為個別人或個別企業的經營能力等對實際收益的影響較大。

客觀收益是排除了實際收益中屬於特殊的、偶然的因素後所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據。

土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。

土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

以房地產出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進行：

1)計算總收入。

2)求取總費用。(此處不包括利息)

3)求取總收益。

4)確定房屋純收益。房屋現值=房屋重置全價-年貶值額×已使用年數

5)求取土地純收益。

(三)土地還原利率及其估算

土地還原利率實際上是土地投資報酬率。

1)利用收益還原法公式，通過蒐集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。

2)通過完全利率(無風險收益率)加上風險險調整值(風險收益率)的方法求取還原利率。

還原利率=安全利率 風險調整值

3)各種投資及其風險、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其測算

土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續的時間長度，通常以年為單位。

土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

二、土地使用權年限的法律規定

根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地70年;

工業用地50年;

教育、科技、文化、衞生、體育用地年限為50年;

商業、旅遊、娛樂用地40年;

倉儲用地50年;

綜合或者其他用地50年。

對土地使用權進行估值的時候都是由市場當中的權威機構進行評估的，也不一定土地使用權使用年限越長的，土地的價值就越高。有些土地正好處於市中心就算是作為商業用途的，雖然土地使用年限只有40年，但有可能土地的價值評估出來的數值比70年的產權年限還要高。