徵收廠房如何爭取補償？

為了國家或公共利益的需要，一些企業廠房不可比年的會被徵用甚至徵收，為了維護企業法人的利益，被徵收廠房的企業會獲得相應補償，因此，徵收廠房如何爭取補償日益成為被徵收企業關心的問題。

1、土地、企業的房屋價值補償

房屋價值補償主要包含兩方面，土地區位補償價和房屋重置成新價，土地區位補償價指的是被拆遷人合法用地範圍內的土地使用權價值，主要由土地所在的區位和用途來決定，企業的土地用途一般為工業用途，雖然價值要低於住宅和商服類的土地，但因為企業的廠房、倉庫佔地較大，所以在拆遷中土地區位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區域內的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委託的評估公司往往將土地區位補償價和房屋重置成新價合併計算，也就是説，被拆遷人從評估報告裏看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的鉅額利潤。

2、裝修附屬物補償

關於裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內容主要由評估機構根據各地制定的標準進行評估。此項補償內容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

3、停產停業損失補償

停產停業損失指的企業因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業業務量、客户資源以及預期利益的損失。2011年頒佈《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條和第二十三條做出了對因徵收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。因各地對停產停業計算的標準不一致，各個企業的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產停業損失是拆遷補償項目裏彈性最大的一項，應當值得企業重點關注。

4、搬遷費用、搬遷損失

企業在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業拆遷，這部分的搬遷損失要委託專門的資產評估機構進行評估。

5、各項拆遷獎勵費用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會採取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人儘早簽訂拆遷安置補償協議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數額主要由具體的項目實施意見來決定。另外，涉及到集體企業或國有企業還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現。

補償方案的選擇

1、土地置換

如果你僅僅選擇了土地置換，置換後由企業在置換來土地上建設廠房，那你有權利獲得地上附着物的補償，具體包括：房屋重置成新價的補償、地上種植物補償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機器設備的搬遷費。

2、土地加房屋安置

如果你選擇了土地加房屋安置，至於停產停業損失，僅僅可以獲得一定時間段的補償。因為您選擇了土地或者房屋置換，那您的停產停業時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時間段的停產停業損失。

如何計算停產停業損失

按照企業的整個生產經營面積一次性給予停產停業損失補償

這種計算方法比較簡單，一般都是由區一級或區一級以上的政府確定一個標準，然後按照企業的生產經營面積給予一次性的停產停業損失補償，只要能確定企業的生產經營面積，就可以計算出停產停業損失。

這個方法計算雖然簡單，但是實踐中使用起來很容易產生糾紛，糾紛的矛盾點就在於如何認定生產經營面積。比如，企業的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產經營面積呢?此外，工廠的倉庫屬於不屬於經營面積呢?其實這些都是我們生產經營不可缺少的部分，但是拆遷方經常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產的地方。再比如製造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥硬化的，那麼整個院子屬於不屬於經營面積?算不算是企業在進行實際生產經營中使用的呢?如此種種，企業都會和拆遷方產生實體爭議。

在北京停產停業的補償標準是每平方米500-1500元，但實際上隨着經濟水平的發展，以及各個企業的自身盈利情況不同，通過適當的維權，停產停業損失的補償是可以突破這個標準的。具體而言有如下標準：

1、 按照企業納税的情況計算停產停業損失。

2、按房屋總價值的一定比例

3、按營業收入、利潤

4、評估機構進行評估

5、雙方協商決定

6、根據納税情況或者營業執照等營業註冊信息中的營業面積

具體而言，有些地方是依據納税情況，依據納税能夠推算出每年的基本利潤。但是這種情況對中小型製造企業是不利的。另外，按照營業執照以及營業註冊信息中標註的營業面積。但是大家都清楚，我們國家的營業信息中標註的營業面積往往是針對個體工商户或者簡單的商業性用房可以用營業信息推算出基本的經營面積。但是這樣的計算方式往往對經營企業來講是很不利的，因為營業信息標註的面積和實際經營使用面積是有巨大差距的。我們的營業註冊和營業年檢在這方面往往是很疏漏的。所以説測算出來的營業面積往往和經營企業所要得到的權益肯定是有很大的差距的。

7、按照實際經營面積進行計算

還有一種情況是按照實際的經營面積進行計算。如果按照實際的經營面積來計算，拆遷方也不會簡單和你説一個經營面積(數字)。進行實地測量時會進行分割。哪方面的分割呢?實際的工廠生產是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場地算不算經營面積呢?可能會在這方面產生糾紛。比如講，倉庫屬於不屬於經營面積呢?倉庫難道不屬於經營的場所嗎?完全屬於。但是拆遷方會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產的地方。再比如講有些製造型企業，比如製造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥密封的，那麼整個院子屬於不屬於經營面積?我是不是在進行實際經營中使用的呢?這些都會和拆遷方產生實體爭議。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》(以下簡稱《條例》)第十七條和第二十三條作出了對因徵收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。由於在實際工作中各地補償標準和方法差異很大，《條例》授權省、自治區、直轄市制定停產停業損失補償辦法。根據瞭解到的情況，目前對在停產停業損失的補償中引進評估機制各方基本達成共識，但還有一些問題存在比較大的爭議，比如：評估機構是選擇房地產估價機構還是選擇資產評估機構;損失補償標準是按被徵收企業的實際效益測算還是按照同類企業的社會平均效益測算，等等。

關於選擇評估機構的問題

1、房地產估價的範圍

房地產估價活動，包括土地、建築物、構築物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估”，由此可見，以房地產為主的企業整體資產也是房地產估價活動的範圍。事實已説明，在徵收補償中，由於房地產量大價高，絕大多數的補償都是對房地產價值的補償，徵收補償評估是以房地產為主的評估。因此，徵收補償中作為附加的停產停業損失補償評估由房地產估價機構進行是有法理依據的。

2、房地產估價的技術能力

停產停業損失補償是在實際工作中出現的新問題。目前還沒有哪個評估專業對停產停業損失出台專門的評估技術規範，各地政府對此項損失的補償也都在不斷的探索之中，因此停產停業損失評估具體如何操作對任何一個評估專業來説都是新命題，不存在哪個專業已經走在前面的問題。

拆遷方慣用的拆遷招數大揭祕

政策壓人:

拆遷一開始的時候，拆遷工作人員説的最多的永遠是：這是政府制定的政策，誰也不能改變政策。在拆遷初期拒絕你的補償要求的時候，政策不允許就是最好的理由。

虛假詢價:

如果拆遷完全按照公平公開的政策進行補償安置並且像他所説的那樣政策不可改變的話，詢價沒有任何意義，因為補多少錢取決於政策的規定，而不取決於你想要多少錢，他直接應該和你討論的是按政策算出來這個地方應補多少錢，而不是問你想要多少錢。

利用人性:

如果你認為他們是真心想幫你提高補償，那就錯了，所謂位置決定立場，不要指望一個和你的利益站在對立面的人能最大程度幫你爭取利益，想要拿到合理的補償，一定要有打硬戰的心理準備。

牽連式拆遷:

如果被拆遷企業在拆遷的過程中有其他的項目在向政府申請審批，或者有其他事項需要政府同意辦理，大多數也會因為拆遷而受到牽連，被拆遷企業要提前做好充分的準備。

斷水斷電斷路:

經常性的斷水斷電，施工不小心把路給挖了、堵了，這是拆遷公司慣用的招數，因為他們很清楚，斷水斷電度斷路會影響企業的正常生產經營，一旦你不能進行正常的生產經營，就必然會增加企業運營的成本，企業就無法在拆遷範圍長期堅持，無法長期堅持，就必然會在補償價格上做出讓步。

違法偷拆：

這裏所説的違法偷拆，是指沒有經過合法的司法程序，不是由法院組織的強制拆除，而是指拆遷方在沒有任何合法手續的情況下，組織社會閒散人員偷偷的把你的房子拆掉。

誇大違法:

如果不是遇到拆遷，這些問題也沒有任何部門過來查，一旦開始拆遷了，拆遷方最先開始審查你的證照，並且根本不考慮歷史原因，而是一味地強調、誇大缺乏證照的違法性。

以拆違促拆遷:

就是指拆遷方通過拆除違章建築來推動、加快整個拆遷的進程，或者用拆除違章的方式直接代替拆遷，目的是實現低成本、甚至是無成本的拆遷。

合同糾紛:

拆遷方並不和你談拆遷補償問題，而是由出租方直接訴到法院，通過訴訟解除合同的方式來代替拆遷補償程序，將拆遷法律關係轉變為合同解除法律關係的方式解決糾紛。

企業管理者瞭解徵收廠房如何爭取補償的相關法律知識，可以使企業的合法利益得到更大的保障。企業的房屋價值、裝飾附屬物、因拆遷而被迫停產停業的項目損失等都可以計算到應獲得賠償的指標;也有不同的補償方案供被徵收的企業法人選擇，不同的方案代表了獲得賠償的不同方向，並且不同地方的補償標準也是有差異的。最重要的問題是企業不得利用不合法的拆遷招數一球獲得更高的補償金額。