上海:在房屋徵收中故意壓低評估價格的,將追究刑事責任
有人説,上海的農村人比很多城裏人還富裕。這些年上海農村因為拆遷而致富的人有不少。最近,切切實實影響到上海農村人拆遷補償的一部重要法規出台了。5月9日,上海市發佈了最新版的《上海市徵收集體土地房屋補償評估管理規定》,對當地集體土地上房屋徵收評估的具體問題進行了規範和完善。
愛土拆遷律師團注意到,這份評估管理規定有這樣幾個亮點:調整了對非居住房屋的補償項,明確了對評估結果不滿意的解決辦法,對於故意抬高或壓低評估價格等違法行為,將依法追究刑事責任。
下面我們為大家一一分析。
被徵收人拒絕入户評估的,評估機構將參考周邊同類房屋價值進行評估
針對農村集體土地上房屋徵收過程中可能出現的拒絕入户評估情況,《上海市徵收集體土地房屋補償評估管理規定》(以下簡稱《規定》)第十四條也做了明確要求。
在徵地房屋補償評估過程中,宅基地使用人或者房屋所有人不配合、不提供相關資料的(包括拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的),評估機構應當在評估報告中説明有關情況。因不提供資料、拒絕評估人員實地查勘,致使房屋評估無法進行的,評估機構將參照同區域、同建築類型的房屋進行評估。
也就是説,如果農村房屋被徵收人無正當理由拒絕徵收或自己覺得補償不合理不配合評估工作,那麼只是中斷評估的正常流程,但不會影響評估人員工作的繼續執行,並參考周邊同類房屋的價值進行評估。因此,此時被徵收人的不配合行為是無效的。
對於非住居住房屋的補償,《規定》新增了室內裝飾裝修的賠償
農村中不乏一些用於經營的房屋,比如小商店、超市、商鋪等。這在上海農村中也較為常見。對於這部分房屋的補償,在新版《規定》中也進行了明確細化的完善,除了對房屋本身價值的補償,還有停產、停業損失等補償,同時增加了對房屋裝修的補償。
《規定》第十五條,經批准用於生產經營的非居住房屋,停產、停業損失補償需要評估的,區徵地事務機構應當委託評估機構對停產停業損失進行評估,並按照評估結果予以補償。
從這裏我們可以知道,只有擁有合法證件手續或者獲得批准允許的非居住房才能獲得充分的停產停業損失補償,補償的最終結果要參考評估機構的評估結果來確定。
與之前老版的《上海市徵收集體土地房屋補償評估管理規定》(滬規土資徵規〔2014〕265號)相比,這一次的新版《規定》相應地增加了室內裝飾裝修價值,以及機器設備、物資等搬遷和安裝費用的補償。這一點非常人性化,也充分體現了公平合理補償的原則。
同時,這一部分的補償費用,是由地方徵地事務機構與房屋所有人協商確定。協商不成的,可以委託評估機構通過評估確定。
在評估程序中,被徵收人擁有三項重要權利來確保徵收補償公平合理
這三項權利分別是公示知情權、申請複核評估和專家鑑定。
為了保證評估結果的公平公正,充分保障村民的知情權。《規定》要求,區徵地事務機構應當將分户的初步評估結果在徵地範圍內向宅基地使用人或者房屋所有人公示,公示時間不少於7日。在公示期間,如果發現評估報告存在錯誤,評估機構將進行修正。
而在公示期滿後,評估機構將向區徵地事務機構提供整體評估報告和分户評估報告。並由區徵地事務機構應當向宅基地使用人或者房屋所有人轉交分户評估報告。
《規定》要求,整體評估報告和分户評估報告應當滿足兩個條件,方可視為合規的報告。一是要由負責徵地房屋補償評估項目的兩名以上評估師簽字,不得以印章代替簽字。二是評估報告應當加蓋評估機構公章。如果缺少這兩個要件或其中之一,那麼這份評估報告也就是不合法的了,被徵收人可以就此提出異議。
對於評估結果有異議(比如對面積認定或補償金額不認可)的被徵收人,擁有申請複評的權利。被徵收人應當自收到評估報告之日起10日內,向評估機構書面提出複核評估申請。評估機構應當自收到複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。
複核後,被徵收人對評估機構的複核結果仍有異議的,還擁有申請鑑定的權利。被徵收人應當自收到複核結果之日起10日內,向評估專家委員會申請鑑定。
被徵收人利用好這三項權利,可以在程序上儘可能保障自己的房屋徵收補償公正公平合理。
評估機構或人員故意抬高或壓低評估價格,有可能被依法追究刑事責任
在評估過程中,評估機構和被徵收人對於房屋價值的判定往往會出現一定的差異,這難免不讓拆遷户心生疑惑,咱們的評估是否有貓膩呢?如果評估人員故意低評自家房屋價值,又該咋辦?
針對這些疑問,《規定》也是進行了明確的要求。評估機構和人員在開展徵地房屋補償評估時,應當遵守評估管理規定和評估技術規範。
《規定》也明確,下面七種違法違規評估的情形,將追究評估機構負責人及有關責任人的法律責任。構成犯罪的,依法追究刑事責任:
(一)轉讓或者變相轉讓受託的徵地房屋補償評估業務的;
(二)分户的初步評估結果、整體評估報告和分户評估報告未按規定蓋章或簽字的;
(三)違反徵地房屋補償評估技術規範,以及故意抬高或壓低評估價格的;
(四)採取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬評估業務的;
(五)除法律、法規另有規定外,未經委託人書面同意,對外提供評估活動中獲知的當事人的商業祕密和業務資料的;
(六)在評估過程中,索賄、受賄或者謀取合同約定費用外其他利益的;
(七)法律、法規、規章禁止的其他行為。
如果在評估階段沒能圓滿解決房屋補償的爭議,那麼被徵收人就有必要考慮走法律途徑維權了。此時被徵收人則需要根據收到的徵收文件(農村房屋主要是徵收公告、責令交出土地決定),依據文件載明的維權時間節點,通過行政複議或行政訴訟去維護自己的合法權益。
以上就是愛土拆遷律師對於《上市徵收集體土地房屋補償評估管理規定》的詳細解讀,重點已經劃出來了,相信上海集體土地房屋的被徵收人已經能看明白了。徵收無小事,祝各位被徵收人都能獲得公平合理的補償。
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