房拆遷糾紛案例：直管公房遇拆遷卻遭拒絕承租人變更，你該怎麼辦

登記在父親名下的公房，兒子在父親死後未辦理承租人變更手續的情況下居住了近二十年。

在拆遷前夕前去辦理變更承租人手續卻被房管部門以原承租人死亡時其户籍並未遷到涉案房屋為由拒絕更名。

那麼，直管公房承租人變更的條件究竟是什麼?不滿足這些形式條件父輩的公房難道孩子就沒有資格繼承了嗎?本文將通過在明律師樑紅;麗代理的剛乙與西城區人民政府變更公房承租人一案為大家詳細進行解讀。

【基本案情：面臨拆遷申請變更承租人被拒】

事實上，一般情況下公房承租人去世後其子女並不會在第一時間去變更承租人，只有在遇到拆遷或者騰退涉及具體利益時才會想到需要變更。

在明律師樑紅麗代理的剛乙公房拆遷糾紛一案中，由於剛乙居住的公房填有其已故父親剛甲的名字，剛乙自其父親去世後二十餘年居住於涉案公房內。

2016年房屋將要拆遷，剛乙申請變更承租人卻遭到了西城區房管局的拒絕，理由是剛甲去世時剛乙的户籍並不與剛甲為同一户籍。

經過了解，剛乙系剛甲兒子，一直居住在剛甲在印刷廠的地下室數年之久。

1991年印刷廠收回地下室，瞭解其家庭困難後分配給其一套公房。

但是由於其父親才是該廠職工所以填寫的是其父親名字，剛乙一直居住在涉案房屋內，由於歷史原因一直沒有辦理更名手續。

針對此案，樑紅麗團隊律師查閲了大量關於公房承租人變更的案例和相關法規，並根據本案特點提出了相應的辦案思路。

根據京政發(1987)109號北京市人民政府《關於城市公有房屋管理的若干規定》，承租人外遷或死亡，原同住者要求繼續承租的，須經出租單位同意，並新訂租賃合同。

《北京市公有住宅租賃合同》第七條規定，租賃期限內，乙方外遷或死亡，乙方同一户籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員願意繼續履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續。

簡單來説，變更承租人需要滿足5個條件：一、承租人外遷或死亡;二、申請人須與承租人為同一户籍的家庭成員;三、需申請人與承租人共同居住滿兩年以上;四、申請人無其他房屋;五、申請人其他家庭成員無異議，且提出異議的家庭成員也具備上述條件。

進行公房承租人變更之時，房屋主管單位會針對這些形式要件進行審查，形式要件的滿足與否直接決定了公房主管單位是否進行承租人變更。

【律師辦案：從實體條件滿足入手，以實體勝形式】

樑紅麗律師遂指導剛乙起訴了西城區人民政府(根據行政法相關規定，宣房三分部是被授權經營、管理直管公房的事業單位所屬房屋管理分部，因其不具有行政訴訟被告的主體資格，對事業單位所屬房屋管理分部的行為不服，人民法院作為行政案件受理的，應由設立該機構的西城區人民政府為被告)。

在訴訟證據中，樑紅麗律師協助剛乙提供了其數位鄰居的證人證言證明其長期居住在涉案房屋，提供了居委會的證明以及印刷廠出具的證明信。

然而法院經審理後認為，原承租人剛甲於1996年10月16日死亡並註銷户口，2016年剛甲之子剛乙向宣房三分部提出書面申請，要求變更承租人。

宣房三分部經調查認定剛乙户口於2014年6月遷入涉案房屋，故於2016年7月作出答覆，不同意原告的更名申請。

法院依據此事實駁回了剛乙的訴訟請求。

案件進行到此似乎進入了僵局。

樑紅麗律師此時想到可以使用剛乙妻子的身份提起承租人變更的訴訟。

在案件進行過程中，經過與西城區政府的溝通，我們得知剛乙的母親張丙同樣申請過變更承租人。

張丙已無完全民事行為能力，目前由剛乙的幾個姐弟進行照看，西城政府出具了張丙的變更承租人申請書以及相關證據材料。

西城政府在答辯中主張了同住家庭成員的異議，因此並未給剛乙辦理承租人變更。

對於剛某一家居住於此的不爭事實，西城政府表示通過剛甲的遺囑、鄰居的證言、居委會的證明可以予以認可，但是其同住家庭成員的異議不可忽視。

案件到此，可以説是向前邁進了極大的一步。

經過與當事人進行溝通，樑紅麗律師把辦案思路放在瞭解決剛乙的家庭內部異議糾紛上面，並進行積極協調溝通。

2017年12月底，北京市四中院組織剛乙及剛乙妻子與剛乙母親、姐姐進行協商，雙方經過溝通，剛乙同意從拆遷補償款中支付給其母親、姐姐70萬元人民幣，其母親、姐姐協助到西城相關部門辦理變更承租人，雙方在法院簽訂了協議書。

到此，案件在剛乙形式要件欠缺但是符合實質要件的情況下順利完成公房承租人變更，剛乙獲得拆遷補償的權益得以了維護。

雖然此案在進行中出現了一個小插曲，也説明了實質條件與形式條件的不可分性。

剛乙具備了辦理承租人變更的文書條件，但是其母親、姐姐一方卻並沒有同意其進行變更，房管部門以此為依據遲遲不辦理承租人變更也有其合理因素客觀存在。

直管公房承租人的變更，涉及的不僅僅是國有資產的轉化，還牽涉到眾多相關方的利益。

由於歷史遺留原因，北京市老城區的房屋權屬狀況較為複雜，即使是屬於政府直管的公房也面臨大量的權屬爭議。

這樣的權屬爭議不僅僅來自政府和老百姓之間，也來自同住的家庭成員之間，這使得直管公房問題始終比較突出。

所以北京市住建委在2018年5月出台直管公房的管理規範，以此進一步規範直管公房的管理。

在明拆遷律師最後要提示大家的是，遇到直管公房承租人變更困難，可以先根據文章歸納的條件審查自身是否符合相關條件。

如果欠缺某些形式要件，則需要提供充足的證據進行證明。

同時，由於房屋管理規範以及行政訴訟規範的繁多，遇到自己不能解決的問題時要及時諮詢律師，尋求專業的法律幫助。