房屋徵收評估，你不可不知的那些事兒

此前，小編已撰文對這一《評估辦法》的部分內容作了概述。

那麼除去與被徵收人直接相關的已提及內容之外，這部規章還有哪些內容是我們有必要了解的呢?

1、房地產價格評估機構與政府、被徵收人的關係

房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估、鑑定工作，並對出具的評估、鑑定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋徵收評估、鑑定活動。

與房屋徵收當事人有利害關係的，應當迴避。

也就是説，房地產價格評估機構不受政府和被徵收人意見的影響，而是忠實於專業技術，開展評估工作。

房地產價格評估機構選定或者確定後，一般由房屋徵收部門作為委託人，向評估機構出具房屋徵收評估委託書，並與其簽訂房屋徵收評估委託合同。

簡言之，房屋徵收部門與評估機構之間是民法意義上的委託關係。

而被徵收人，原則上與評估機構之間就是評估與被評估的關係，即僅在房屋徵收評估這一事項上產生關係。

最終徵收補償的結果，補償協議的內容，均與評估機構不存在直接的、決定性的關係。

2、評估機構究竟如何開展評估工作?

政府和被徵收人分別應當做什麼?

同一徵收項目的房屋徵收評估工作，原則上由一家評估機構承擔。

房屋徵收範圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上評估機構承擔的，應當共同協商確定一家機構為牽頭單位。

由牽頭單位負責就評估所涉事宜統一標準。

在房屋徵收評估前，房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象。

房屋徵收部門還應當向受託的評估機構提供徵收範圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。

調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。

也就是説，對房屋所有權人補償權益影響最大的違建認定問題，是政府需要依法加以認定、處理的。

而這一認定、處理結果，勢必會極大的影響到房屋的評估價值。

也正因此，我們反覆強調違建認定問題是當下拆遷領域的最大陷阱。

被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。

也就是説，政府依法作出房屋徵收決定，是房屋價值評估的前提條件。

這點在程序上被徵收人可以加以注意。

評估機構應當安排註冊估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影響資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。

被徵收人應當協助估價師做上述工作，提供或者協助蒐集價值評估所必需的情況和資料。

房屋徵收部門、被徵收人和註冊估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。

被徵收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由另兩方和無利害關係的第三人見證，有關情況在評估報告中説明。

上述程序性規定被徵收人可留心關注，作為日後通過法律途徑維權時的有力證據。

3、評估工作的主要依據都有哪些?

何為“類似房地產”及其市場價格?

被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

被徵收人可以留心關注這些數據的準確性，如存在偏差，則可通過救濟途徑要求糾正。

被徵收房屋的類似房地產是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產。

被徵收房屋類似房地產的市場價格是指被徵收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

除政府對用於產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用於產權調換房屋的市場價值。

意即評估的對象不僅限於被徵收房屋，還包括用於產權調換的房屋。

對此，在明拆遷律師表示雖然房屋徵收評估的結果並不能直接決定被徵收人最終能夠獲取的補償數額，但其確實對補償有着重要的法律意義上的影響。

鑑於評估本身是一項專業性、技術性很強的工作，普通的被徵收人很難摸索清其中的門道，那麼適時聘請專業維權律師，通過法律視角對評估全過程實施審查、監督，及時發現可能存在的違法、不合理情形，便是被徵收人維權所需的首要選擇。

須知，法律事實與實際發生的事實是兩碼事，而律師所能提供的幫助，最終會體現在實際發生的事實之上。