想要獲得公平合理補償款，別在一無所知了

對於房屋徵收的補償而言，補償方式與補償範圍是影響並決定最終補償結果的最重要內容，也是被徵收人衡量自己獲得的補償安置是否“公平、合理”的重要依據。

那麼，《國有土地上房屋徵收與補償條例》對此是如何規定的呢?本文，在明律師為您做全面細緻的解讀。

問題一：房屋徵收的補償方式

《條例》第22條規定，被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

根據這一原則性規定，實踐中一些地方動輒告知被徵收人涉案項目只能貨幣補償或只能產權調換的做法，是不合法的。

所謂“貨幣補償”是指在房屋徵收補償中，以市場評估價為標準，對被徵收房屋的所有權人進行貨幣形式的補償，説白了就是直接給錢。

而“產權調換”是指房屋徵收部門提供用於產權調換的房屋與被徵收房屋進行調換，計算價格後，結清差價。

也正因此，實踐中會出現被徵收人既分到房，又拿到錢的情形。

因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

該條規定適用的條件有二，

一是隻適用於舊城區改建性質的徵收項目;

二是被徵收人選擇的是“回遷”，而不是外遷。

實踐中，對於回遷還是外遷，被徵收人有時同樣具有選擇的權利。

一般外遷所獲得的安置面積、房屋套數要多於回遷。

這樣的“二選一”補償方式同樣適用於一些地方的集體土地上房屋拆遷。

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》就規定，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置。

實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。

補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。

上述計算辦法由市國土房管局制定並公佈。

問題二：房屋徵收的補償範圍

作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括被徵收房屋價值的補償;因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償以及因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

其中對被徵收房屋價值的補償，包括被徵收房屋及其佔用範圍內的土地使用權的補償，以及房屋室內裝飾裝修價值的補償。

這部分補償是房屋徵收補償中最主要的部分。

因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費;搬遷補償是針對所有被徵收人的，對於選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當支付臨時安置費或者提供週轉用房。

停產停業損失一般以實際發生的直接損失為主，根據房屋徵收前被徵收房屋的實際使用效益和實際停產、停業期限等確定。

這項補償涉及非住宅房屋的認定，認定為非住宅房屋應當滿足以下兩個條件：其一，房屋為營業性用房;其二，經營行為合法，不能是違法經營。

對於集體土地上的房屋拆遷，北京市的《辦法》規定，對利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動並持有工商營業執照的，拆遷人還應當適當補償停產、停業的經濟損失。

具體標準由區、縣人民政府規定。

涉及搬遷的，還應當向被拆遷人支付搬遷補助費。

對此，在明律師想提示廣大被徵收人的是，法律法規主要規定的是補償的方式和範圍，但具體的數額、標準在實踐中則依項目、地域的不同而存在較大的差異。

被徵收人不應將視線侷限在“對着法條算補償”上，而應積極聘請專業維權律師，放眼徵收項目大局來尋找獲取更高額補償的機會。

無數成功案例證明，最終獲取的補償結果往往並不取決於這些成文的規定，而是更多的受到被徵收人格局、眼光及所採取維權行動的影響。