“預簽約”氾濫城鄉，被徵收人應當瞭解的方法

預簽約，又叫“預徵收”或者“模擬徵收”，是近幾年新湧現出來的徵收“高招”。

起先其運用僅見於國有土地上的房屋拆遷，如今已逐步有蔓延城鄉之勢，許多集體建設用地的徵收項目也用上了類似的辦法。

那麼，面對咄咄逼人的“預簽約”大戲，被徵收人究竟該如何有效應對避免吃虧上當呢?本文，在明律師在此前文章的基礎上繼續為大家解析……

國有“預簽約”，集體走“騰退”，這似乎是今天徵收領域的真實寫照。

它們的共同特點就是，不屬於正路子，全是名副其實的歪路子。

根本原因在於，無論是被徵收人早已爛熟於心的國務院590號令，還是涵蓋《徵收土地公告辦法》在內的土地徵收法律法規，對徵收方的程序要求都是頗為嚴格的。

客觀地講，這些程序性要求已經與地方上心急火燎的各種重大項目的建設需求發生了脱節、不匹配，迫使徵收方紛紛另闢蹊徑，發明創造各種方法鑽現有法規的空子。

我們知道，徵收方並不傻，人家也是有專業的法律顧問、律師團隊的，於是諸如“預簽約”這樣的伎倆便很快誕生出來並在全國範圍內屢試不爽了。

因此，廣大被徵收人一定要明白一個道理(儘管很多被徵收人到房屋被強拆那一刻依舊不明白)，法律法規，在某些社會現實面前不可能得以百分之百被遵守。

若一定要在這上面較真兒，那麼恐怕沒有幾個工程是經得起嚴格的程序審查的。

被徵收人所要做的，就是在法律、政策所允許的範圍內與徵收方展開博弈、對話，爭取達成雙方都能接受的雙贏補償結果。

“討公道”的決心要有，但在實現的效果、方式上一定要靈活、變通。

有的被徵收人説了，律師整天不研究法律，淨告訴我們要博弈、談判了……很遺憾，僅憑研究法律是解決不了今天的問題的。

你跟人家談法律，人家跟你耍流氓，試問，你若不學習點兒此種道道，又如何與之溝通、協商呢?

那麼，“預簽約”項目啟動了，法定的徵收程序被徹底攪成了一鍋粥，被徵收人究竟該怎麼做呢?對此，北京在明律師事務所的青年律師陳麗芳表示，以下4點可供大家在實踐中參考：

其一，耳聰目明，及時獲悉項目動向。

按常規，徵收的啟動標誌應是房屋徵收決定的公告及補償安置方案的徵求意見。

但如前所述，“預簽約”的項目本身就是非常規，因而被徵收人切忌“一根筋”的等公告。

一旦有人通知被徵收人去“開會”，並在會上透露了相關“棚户區改造”“城中村整治”“舊城區(村)改建”“危舊房改造”等類似名義項目的信息，那麼甭問，你很可能已經“攤上事兒了”。

此時，被徵收人就一定要開始着手做維權的各項準備工作了，而不宜繼續消極等待或在一旁無謂觀望。

其二，“預簽約”的最重要應對策略，就是“暫不簽約”。

“暫不簽約”不等於永遠不簽約當釘子户，這是兩碼事。

事實上，“預簽約”之所以能成功，就是因為其將原本置後的協商簽約程序大幅“前提”至徵收決定生效之前，以簽約的比例作為徵收決定生效與否的條件。

而在預簽約期間，各種早搬早籤獎勵金，宣傳標語大橫幅，甚至惡意詆譭律師“除了申請信息公開啥也幹不了，就只會收錢”的東西會漫天遍地的在項目區域內“刷屏”。

可以説，它的魔力，就在於在“前三板”的階段內將被徵收人“打蒙”，忽悠你速籤速搬速完事。

且在簽約的過程中，還會有各種花裏胡哨的“小招數”被靈活運用，一些中招的被徵收人甚至是在稀裏糊塗什麼都不清楚的情況下就簽了字。

結果，往往是被徵收人字也簽了，腸子也悔青了。

因此，被徵收人要謹記，無論被如何“宣傳教育”，如果預簽約協議中的補償數額、標準咱不滿意，那麼就一定要堅決執行“暫不簽約”的對策。

不簽約，你就不會被作為湊簽約比例數字的基數，對人對己都可能是理性的選擇。

否則一旦90%了，説什麼可能都晚了。

其三，聘請律師要趁早。

“暫不簽約”當然不意味着沒事兒，軟的不行就一定會招致硬的。

一旦進入上房揭瓦，流氓騷擾，動手打人的階段，沒有多少人是真正能長期扛下去的。

何況，現下的一些重點建設項目工期耽誤不得，徵收補償決定下得會賊快，強拆的拖拉機很快就會開到被徵收人門口。

所以，被徵收人一定要在正確妥善抵擋第一波簽約浪潮之後及時委託專業徵收維權律師，請律師出馬協助制定一攬子維權方案。

律師的專業技能與辦案經驗此時會發揮巨大的作用，為被徵收人獲取公平、合理的補償創造協商、談判的時間與空間。

從“此地無銀三百兩”的思路出發，既然橫幅、告示上總在“揭露”律師的種種行徑，也足以説明律師還是管用的，不可能只會申請政府信息公開。

而一旦拖延到簽約率85%那會兒再聘請律師，就不如趁它還沒湊夠數時請來得更好。

其四，拓展思路，全方位施策搭建協商平台。

確實有一些徵收項目會出現“拆了再説”的情況，維權是極度困難的，最不濟被徵收人只能去申請國家賠償，其結果也落不了幾個錢。

因此，在房屋尚未被強拆之時，拓展思路全面施策便是必要的。

簡言之，就是不要“頭疼醫頭，腳疼醫腳”，而要像中醫治病一樣有整體性的出招，扎手指頭管到脖子。

僅僅盯着590號令或者各種法規、文件想對策是不夠的，須知對方都不這麼想問題了，對話根本就不在一個層面上。

那麼被徵收人該如何拓展思路，發揮創造性思維來維權呢?你當然可以委託律師代理全案，如果確實覺得風險大承受不起，還可以退而求其次，選擇進行專業的維權諮詢，按次按小時計費，和看心理諮詢師差不多。

在這樣的諮詢中，專業律師會根據你所提供的情況，毫無保留地告知可能有效的應對方法，你只需要記錄下來並拿去實施就可以了。

即使只諮詢幾次，總體的費用也會較委託節省不少。

在明律師想最後説的是，在法外人為創設程序意圖規避法律的約束，這是如今徵收領域亂象叢生的重要原因之一。

從這個意義上説，修改、更新法律法規或許是在一定程度上解決問題的根本方法。

譬如《土地管理法》的修正案，我們就一直在等待。

而無論如何，對於“預簽約”這樣的違背基本邏輯原則的招數，被徵收人只要積極、理性應對，就完全能夠不再吃虧上當。

至於補償本身能拿多少，倒是另外一個問題了。