當宅基地買賣遇上拆遷，看律師如何維護當事人合法權益

當宅基地買賣遇上拆遷，看律師如何維護當事人合法權益

裁判要旨：當事人就已經提起訴訟的事項在訴訟過程中或者裁判生效後再次起訴，同時符合下列條件的，構成重複起訴：

(一)後訴與前訴的當事人相同;

(二)後訴與前訴的訴訟標的相同;

(三)後訴與前訴的訴訟請求相同，或者後訴的訴訟請求實質上否定前訴裁判結果。

重複起訴是節約司法資源的重要制度，法院在整個訴訟過程中都需要審查案件是否構成重複起訴，並不必須要求當事人在規定時間內提起認定重複起訴的申請。

關於宅基地的轉讓的合法性和有效性，各地法院之間可能有不同認識和判決，本案中的法官認定宅基地轉讓合同為無效合同，對此我們持保留意見。

庭審雙方：

上訴人(原審被告)：李先生

委託代理人：徐佳歡

被上訴人(原審原告)：陳先生

委託代理人：王xx

案件概述：

2006年12月30日，劉先生以1500元的價格受讓李先生的宅基地，劉先生與李先生簽訂《宅基地轉讓協議》。協議簽訂後李先生將土地交付劉先生，劉先生將受讓的原屬於李先生的宅基地與陳先生的宅基地交換使用，並已交付。2016年，陳先生於宅基地上建房，後房屋拆遷，李先生主張自己的宅基地權利，要求陳先生退還宅基地。陳先生訴請李先生賠償其房屋拆除的損失。

爭議焦點：

本案爭議焦點主要有二，一是被上訴人向上訴人請求賠償的261004.27元是否屬於重複起訴，二是被上訴人對於房屋損失是否存在過錯，各方承擔責任的比例如何確定。被上訴人要求李先生賠償261004.27元的請求已於2017年被海南省某人民法院判決駁回訴訟請求，所以再次提起構成重複起訴，該請求被法院駁回。本案中李先生並不是陳先生的合同相對方，合同向對方為劉先生，劉先生因為李先生的行為導致無法履行合同的約定，則應向合同相對方陳先生承擔相應責任後，再向李先生主張權利。但《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。陳先生請求李先生對劉先生的賠償承擔連帶責任，因沒有約定以及法定的義務，該請求缺少法律依據。劉先生將不屬於自己的宅基地與陳先生交換使用，應承擔房屋損失80%的責任，其可依據其與李先生之間的合同關係，基於無效合同產生的法律後果向李亞三主張權利。

法院判決：二審法院變更海南省某人民法院判決第二項為：原審被告劉先生於本判決生效之日起十日內向被上訴人陳先生賠償建房損失的80%，即208843.02元

案件評價：本案中法官最後雖然依然堅持了合同相對性的觀點，但是陳先生依舊獲得了應得的補償。徵遷案件很複雜，往往是一個訴訟接一個訴訟，本案持續三年之久才畫下句號。對於一個普通百姓來説，單槍匹馬面對長達三年的訴訟是很困難的，而這種案件聘請律師的價值就是讓律師通過專業知識最大限度的維護當事人的合法權益，也讓當事人有主心骨和依靠，從而博得最公正而合理的判決。