下列的一户多宅在拆遷時，補償款有你的一份

我們自己傳統觀念中的“户”和“宅”容易混同，而且目前法律、法規沒有將户和宅的內容、關係和標準作出具體的規定，但是結合司法判例可以總結為：户是以家庭户型為單位，以成年子女為主體;宅是指宅基地的使用權。

《土地管理法》第六十二條規定了農村村民一户一宅原則。

而現實生活中卻存在大量的“一户多宅”現象，而且在徵收拆遷過程中能得到的補償利益也是千差萬別。

本文，在明律師選取一個案例來説明這幾種情況，幫助大家更好的理解“一户多宅”對徵收拆遷的影響。

【引入案例：宅基地買賣過後又反悔?】

李某是天津市靜海區人，與同村的趙某簽訂一份《證明》，證明內容為“現有兩間土房(含院)處於村中的北街道，經趙某本人同意將此房以5600元的價格出售給李某，現金在證明人的監督下已付清，雙方達成協議。

至此，房產權歸於李某所有，以此證明”。

該證明的落款處有賣方署名趙某，買方署名李某，證明人署名王某，其中趙某在簽名後有捺印指印。

趙某以簽名屬於偽造並且宅基地買賣是法律所禁止的為由，將李某告上法庭，請求法院宣告合同無效。

李某隨後來到北京在明律師事務所尋求孟登高律師的幫助。

孟律師認為本案系合同糾紛，依法成立的合同，對當事人雙方具有約束力，在幫助李某分析整個案情後，李某對案件也有了一定的信心。

法院最終認為原告未舉證證實該《證明》存在合同無效或違背原告真實意願的情形，並且司法鑑定的結果證明賣方趙某的簽名是趙某本人書寫，合同應為有效。

後趙某以司法鑑定存在瑕疵為由向天津市第一中級人民法院提起上訴，二審法院以上訴人未對其主張提供證據為由駁回其訴訟請求，最終李某的合法權益得到有效的保障。

【宅基地真的不能買賣嗎?】

本案中趙某認為宅基地買賣行為是《土地管理法》所禁止的，進而提起訴訟請求法院宣告合同無效，是由於趙某對宅基地的性質不清楚所導致的。

我國法律將宅基地的所有權與使用權進行分離，宅基地的所有權歸村集體所有，村民可基於家庭關係，無償取得宅基地的使用權。

根據房地一體主義，李某購買了房屋，也就取得了宅基地的使用權。

在房屋買賣雙方都是本村集體經濟組織成員的情況下，轉讓或者出售宅基地上的房屋是不違反法律、法規規定的，所簽訂的房屋買賣合同也是有效的。

由於李某在此之前已有一處宅基地，購買的宅基地是否能予以確權登記，還要結合其所佔有的宅基地的總面積及當地的政策等綜合確定。

一般情況下，在簽訂農村房屋買賣合同時應注意以下幾點：

一、轉讓人與受讓人應為同一集體經濟組織的內部成員;

二、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件;

三、明確約定雙方的權利義務及違約責任。

【“一户多宅”該如何處置?】

而根據國土資源部印發的《關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》規定，即使是非農業户口居民(含華僑)，在《土地管理法》修訂實施前，合法取得的一户多宅也是合法的。

實踐中，除了買賣可以形成“一户多宅”，以下幾種“一户多宅”情形也是可以依法取得宅基地使用權，在徵收時獲得合理補償的：

一、因農房繼承而形成一户多宅。

已擁有一處宅基地的本村集體經濟組織成員、非本村集體經濟組織成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋佔用農村宅基地的，可按規定登記發證，在《集體土地使用證》記事欄應註記“該權利人為本村集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

在繼承房屋後，依照《土地管理法實施條例》的規定，應向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行使用權變更登記。

土地使用權的變更登記，也是日後徵收補償所需的重要文件;

二、符合當地分户建房條件，未經批准另行建房而形成的一户多宅。

符合當地分户建房條件未分户，未經批准另行建房而分開居住的，其新建房屋佔用的宅基地符合相關規劃，經本農民集體同意並公告無異議的，可按規定補辦有關用地手續後，依法予以確權登記;未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分户後建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記;

三、因户籍管理部門銜接出現問題而造成一户多宅。

比如子女上學、當兵等，户口遷出後又遷回，去申請分户時，被要求先要有獨立的宅基地;去申請宅基地時，又被要求先要有獨立户口，這種情況下造成的一户多宅也是合法的。

在明拆遷律師最後想提示大家的是，以上幾種情況下，村集體無償收回宅基地使用權是沒有任何法律、法規依據的。

需要注意的是村民不能單獨對宅基地進行買賣、繼承等，但因合法繼承、買賣、贈與地上建築物而取得的宅基地使用權是受法律保護的，在徵收過程中也應按照公告的徵地補償、安置方案獲得公平、合理的徵收補償。