房屋一拆遷就變違建,強拆不可避免嗎?
“以拆違代拆遷”的事情在明拆遷律師已經講了很多了。
時至今日,這仍然是徵地拆遷領域頻繁上演且屢試不爽的逼遷高招,無數被徵收人已經或將要在自己的人生中遭遇這樣的事情。
那麼,拆遷中的“違建”,被強拆究竟能夠避免嗎?通常情況下,這類案件又會以一個什麼樣的結局收場呢?
拆遷中的違建,真的是違建嗎?
我們不得不說,拆遷中所冒出來的那些違建,相當一部分根本不是違建,而是人爲的“被違建”。
衆所周知,拆違工作是一項政府常態化開展的日常性工作,而不是什麼一陣風性質的運動式工作。
而當徵收項目來臨時短期內形成的密集式拆違來襲,基本可以認定這裏面法律問題、漏洞會非常多,因爲從邏輯上講它已經屬於非正常情況了。
通常而言,一旦在徵收項目啓動後被徵收人表露出對補償安置方案、標準的不滿,且態度比較堅決沒有通融的餘地,徵收方就可能使出違建認定這樣的套路來。
其目的只有一個——迫使被徵收人簽訂補償安置協議,儘早搬遷,而並不一定真的要實施強拆。
對於徵收方來說,控制徵收成本,減少補償費用支出是其最看重的目的,而強拆本身的合法性極易出現問題,徵收方自身所要承擔的風險也是比較大的。
因而,實踐中因拆遷而被突擊認定出來的“違建”,相當一部分都有依法維權的必要性。
被徵收人對此要保有充分的判斷能力,不要從一開始就被違建認定、處罰的文書嚇唬住進而被束縛手腳,放棄依法維權。
拆遷中的違建,強拆不可避免嗎?
如前所述,答案是否定的。
從認定違建到行政強拆之間,還有相當一段法律程序要走。
而在“以拆違代拆遷”類的情形下,這一段的破綻、漏洞無疑將層出不窮。
其一,有時行政機關所下達的《責令限期拆除通知書》之類的文書並沒有經過任何調查程序,而是直接一拍腦門憋出來的。
而根據《行政處罰法》第30條之規定,對於違反行政管理秩序的行爲,依法應當給予行政處罰的,行政機關必須查明事實;違法事實不清的,不得給予行政處罰。
第36、37條則對一般程序中的證據收集程序作了規定。
對於那種什麼都沒有“從天而降”的違建處罰決定,被徵收人只要及時提起訴訟,有時不用等到法院下判決,行政機關就有可能自行將決定撤銷。
其二,處罰決定的成立必須依法送達。
實踐中,直接將違建處罰決定張貼在牆上,或交給正好在現場的與房屋所有權人無關的人的情況時有發生,這在程序上是違法的。
需要注意的是,僅僅是送達層面的問題尚不足以推翻整個違建處罰決定,但這確是在法律程序中可以抓的一點。
其三,處罰決定必須依法告知被徵收人處罰的事實、理由和依據,並聽取其陳述、申辯。
若這一程序缺失,則處罰決定不能成立。
其四,處罰決定的作出主體必須符合法律規定。
就違建認定而言,通常要麼是縣級以上政府的城鄉規劃主管部門,要麼是鄉、鎮人民政府,對於規劃區以外的農村集體土地上的違建,還可能是縣國土局。
實踐中,這些主體是否能和事實對得上,是一個重要的考量點。
其五,行政強拆程序必須符合《行政強制法》的規定。
要經過催告並作出強制執行決定書,纔可實施強拆。
其六,根據違建的違法程度不同,分爲一般違法和嚴重違法。
只有對於後者才需要實施強制拆除,而前者則可以通過採取改正措施消除對規劃實施的影響、罰款等途徑加以處理。
需要指出的是,對於在自家院落範圍內修建的“自建房”,通常不作爲違建認定,只是由於其無證的情況而會在補償時有所差異。
但這就與強拆之事相距甚遠了。
在明拆遷律師最後想提示廣大被徵收人的是,房屋一遇拆遷就變成違建,客觀上講是現階段徵收領域利益分配不均,矛盾糾紛持續積累而得不到充分的化解所致的現象,其本身與正常的違建拆除存在較大區別,不宜同日而語。
當被徵收人充分明晰博弈技法,將徵收方的招數逐一化解後,平等的協商平臺就有望搭建,獲取公平合理的徵收補償就會成爲現實。
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