商鋪轉租的法律風險有哪些
一、商鋪轉租的法律風險有哪些
房屋轉租,是房屋承租人將承租的房屋再出租的行爲。承租人轉租房屋的,必須得到原出租人的同意,出租人不知情或不同意的,有權解除房屋租賃合同。《民法典》(自2021年1月1日起施行)第七百一十六條,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
房屋出租人解除的是出租人和承租人之間的租賃合同,而不是承租人和次承租人之間的轉租合同,但是因爲租賃合同的解除,“皮之不存 毛將焉附”,轉租合同也就無法繼承履行下去。
提示風險二、出租人不同意轉租商鋪的,次承租人只能立即歸還佔用的房屋。
房屋轉租合同一旦被確認無效以後,次承租人應該歸還佔用的房屋,至於向承租人(轉租合同的出租人)交付的租金、店面轉讓費只能向承租人索要,而不能要求出租人歸還,一旦承租人人去樓空、杳無音訊,恐怕已經支付的租金和轉讓費要落空了。
提示風險三、次承租人對商鋪或店面的裝修應當拆除,而不能折價給出租人。
在商鋪租賃中,租賃方往往要對商鋪進行重新裝修或改造,如果轉租是獲得出租人同意的,而且獲得其裝修或改造的同意意見的,在房屋租賃合同終止或解除時候,雙方按照約定對裝修物可以折價歸出租方所有,租賃方可以獲得相當於裝修物折舊後的價款,但在非法轉租中,次承租人的這些權利都不再具備,一旦出租人不同意轉租,次承租人必須將裝修拆除並且回覆房屋原貌,由此產生的損失只能自己承擔。
二、房屋轉租合法嗎
房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行爲,包括以聯營、承包經營和合作經營等名義,將承租房屋交付給他人使用並獲得租金性質的保底收益的,均爲房屋轉租。房屋轉租是否合法,要看具體情況,一般來說,房屋轉租合法須符合以下兩個必要條件:
1、轉租須經房屋所有權人的同意。轉租已不屬於正常使用的範疇,必須經房屋所有權人同意,否則無效。
2、轉租的租金不得高於原租金,確實需合理提高,提高的收入應交給房屋所有權人。租金是房屋的收益,應由房屋所有權人取得。凡未經房屋所有權人同意而轉租的,或謀取租金差價的轉租,房屋所有權人有權要求追究承租人的違約責任,並可解除房屋租賃合同,收回出租房屋。
商鋪轉租的時候要重視使用年限或者是購買年限的問題,而且也需要看具體的地理位置以及價格等方面,這些問題對於選擇適合的商鋪來說都有很好的價值。商鋪轉租的注意事項包括很多方面的內容,比如說要確認商鋪的用電量和煤氣等方面是否合格,還有每年的租金的調整等方面都有一定的參考。
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