出租人主張解除合同的幾種情形
根據我國法律及相關司法解釋規定,以下情形,出租人可以單方解除房屋租賃合同:
(一)承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的;
(二)利用承租房屋進行違法活動的;將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;
(三)承租人未經出租人同意將承租的房屋擅自轉租的;將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;
(四)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付,拖欠租金累計六個月以上的;
(五)法律、法規規定的其他可以解除合同收回出租房屋的情況。
二、房屋租賃合同如何解除?
根據我國相關法律規定,可以通過單方解除與協議解除這兩種方式來解除合同,而作爲合同的一種,房屋租賃合同自然也適用這兩種解除方式。
(一)單方解除,是指解除權人行使解除權將合同解除的行爲。它不必經過對方當事人的同意,只要解除權人將解除合同的意思表示直接通知對方,或經過人民法院或仲裁機構向對方主張,即可發生合同解除的效果。
(二)協議解除,根據《合同法》第93條第1款之規定,是指當事人雙方通過協商同意將合同解除的行爲,它不以解除權的存在爲必要,解除行爲也不是解除權的行使。中國法律把協議解除作爲合同解除的一種類型加以規定,理論解釋也不認爲協議解除與合同解除全異其性質,而是認爲仍具有與一般解除相同的屬性,但也有其特點,如解除的條件爲雙方當事人協商同意,並不因此損害國家利益和社會公共利益,解除行爲是當事人的合意行爲等。
對租房合同的解除權,出租人與承租人都是享有的。而在房屋租賃期間,出租人如果要將房屋出售,那麼作爲承租人此時享有優先購買權。即使承租人沒有購買意向,租賃的房屋順利出售給了他人,但基於買賣不破租賃的原則要求,購房者也需要繼續履行之前的房屋租賃合同,不得提前收回房屋。
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