購買商品房的流程具體是怎樣的
雖然現在購買二手房的人比較多,但購買商品房的也不少,因爲有些人不喜歡住人家住過的房屋,而購買新的商品房剛好可以按照自己的喜好來裝修,同時也不會覺得這是別人住過的。而購買商品房的時候也是有具體流程的,那究竟購買商品房的流程是怎樣的呢?下面就讓本站小編爲你做詳細解答吧。
一、購買商品房的流程具體是怎樣的
第1步,買賣前的產權審覈。
第2步,交定金與籤合同。
第3步,贖樓。
第4步,付首期及資金監管。
第5步,簽訂買賣合同。
第6步,選銀行和辦按揭。
第7步,過戶及交稅。
第8步,後續事項。
二、購房過程中的注意事項
1、擔心買到產權有瑕疵的房子,是買家們不敢進行自主交易的一大原因。風險提示:此環節最大風險即是產權瑕疵問題,所以在交定金之前,必須去查檔並得到確定答覆。你相中的房屋有可能處於健康狀態,也有可能因爲有債務糾紛而處於查封狀態,而一旦房屋產權有問題,交易即宣佈無效。
2、定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以籤一個簡單協議,約定贖樓完畢之後給定金賣方,需註明交給監管第三方則視爲賣家收訖,賣家以未收到定金爲由拒絕履行合同的,視爲違約。如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去籤一份監管協議即可,約定在交易中心完成遞件手續後,劃撥到賣家賬戶上。
3、贖樓是二手房交易術語,付清賣方該物業的房產貸款本息並註銷房產登記,將一手證贖出。一手證贖出且房產登記被註銷,視爲贖樓完成。一般來說,贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式:其一,業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓等買家房產證出來之後,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家
出於風險考慮,買家最好採用前一種方式贖樓。通過後一種方式,可節省0.4%的短期贖樓利息,但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題,買家將陷入被動境地。
4、除了產權問題之外,自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上,資金監管目前已成體系,買賣雙方按照既成規定來做,風險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監管。
具體操作是:買賣雙方到銀行籤一份資金監管協議,然後各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之後,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。
5、簽訂書面協議時,最主要要關注四個方面,是產權情況、房產總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協議裏面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行,例如規定贖樓要在45天內做完,首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。
6、如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、買賣合同。至於定金、首期款的銀行監管,也可以在申請按揭時同時辦理,免得來回跑腿。
7、去過戶時,需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、房產買賣合同。一般遞件後,拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。
8、如果房子內部傢俱家電完整,就交回給業主保證金。如果傢俱家電確實有缺失,那麼經過雙方協商後可以在保證金裏面進行抵扣。
其中與購買二手房的流程也是有一些不同的。另外從付款方式來看,一次性支付全款的購房流程與按揭貸款的購房流程又是存在差異,因此實踐中需要結合具體的情況來了解購房的流程內容。而要是在這方面有什麼不清楚的地方,也是可以諮詢我們的專業律師。
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