北京回遷房糾紛律師有哪些解決意見?
很多人應該都沒聽過,現在國家大面積開發建設,很多地方都會出現拆遷現象,有些拆遷後會有安置房居住,有些是購買回遷房。對於回遷房很多人都不大瞭解,且產權證會延遲一段時間,因此容易在購房過程中出現問題和糾紛,因此需要專業人士來指導和建議。那麼,北京回遷房糾紛律師有哪些解決意見呢?
一、回遷房糾紛案件涉及的主要法律問題
1)法律物權、事實物權的概念以及二者的關係。
糾紛:回遷房的不動產登記尚未辦理完畢,該房屋的物權是否設立?在現有條件下是否具備確認所有權歸屬的條件?
法律意見:
1、《物權法》第五條 物權的種類和內容,由法律規定。該條規定的是物權法定原則,也就是說物權的種類和內容不允許私自創設。”
2、《物權法》第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行爲設立或者消滅物權的,自事實行爲成就時發生效力。本條規定的是因事實行爲而設立或消滅物權,回遷房已經因開發商的合法建造行爲而早已設立,購房者通過購買行爲也已經取得了回遷房的所有權,即已有設立物權,只是目前沒有完成登記而已。沒有完成登記不等於回遷房不具有法律意義上的物權。”
3、物權登記是物權法賦予相關登記機關的一個法律義務,對於法定的物權登記機關則是一個則無旁貸的法律義務,兩者不能混淆。
2)遺產的範圍以及法定繼承應當繼承的範圍。
糾紛:回遷房是否可以繼承?
法律意見:
1、根據我國《繼承法》第二條 繼承從被繼承人死亡時開始。
2、第三條 遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產,包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、儲蓄和生活用品。
3、若回遷房的物權已經設立,那麼依據現行法律規定,該房屋依法應當予以分割繼承。
二、購買回遷房要注意的事項
(一)一定要約定房產過戶和交房的時間
簽訂回遷房買賣協議時,出賣人並沒有取得房產證,無法辦理過戶手續。因此,一定要約定房產過戶的時間,實踐中雖然不能保證何時取得房產證,但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。
簽訂回遷房買賣協議時,要確定具體的交房時間,若在簽訂合同時就是現房,則可以約定繳納首付之日即爲交房時間。
(二)嚴防“一房多賣”的發生
回遷房買賣無法辦理預告登記,這就爲出賣人“一房數賣”留下漏洞可鑽,一旦房價高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下,辦理了交付或者登記手續,才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規定,均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點。
(三)買方不要一次性付全款
沒有房產證的房屋買賣存諸多風險,違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任,需要繳納法院訴訟費用、律師費,還需花費時間等成本。如果買房留有尾款,而賣方認爲違約所得小於尾款時,買方的違約機會將會大大降低。當然,具體如何將爲款留下,且能順利地完成買賣協議的簽訂,需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
(四)要求賣方的配偶簽名
實踐中,回遷房一般屬於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產,根據婚姻法的有關規定,該房產應屬於夫妻共同財產,一方處分應當得到另一方的同意,否則可能產生兩類法律後果:其一,若房價上漲,而配偶藉口不同意出賣房屋,則有可能產生無效的法律後果;其二,若在過戶之前,賣方夫妻離婚,則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況,只要賣方配偶簽名,並輔之以必要的條款,則基本上能夠預防。
另外,在購買回遷房的時候也應當注意購房協議,對當中任一項條款都要認真看清,其實無論回遷房還是商品房,在購買原則上是一樣的,簽字、證件、付款這些都是必備程序,也是最爲關鍵的,都是取得房屋產權和處理糾紛過程中的憑證之一,因此,務必要慎重。
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