房屋定金合同違約糾紛怎麼處理合法?
一、房屋定金合同違約糾紛怎麼處理?
要正確處理《認購書》中的定金糾紛,首先應瞭解《認購書》的性質和《認購書》中約定的定金所擔保的內容。從《認購書》簽訂的背景和內容看,《認購書》並不是購房合同,沒有定金條款的《認購書》僅是購售雙方交易意向的表述,購房者和開發商之間並不存在權利義務關係。但對房屋交易已達成初步意向的買賣雙方而言,爲了保證雙方能進一步接洽房屋買賣,即購房者保證開發商在簽訂正式購房合同之前,不將房屋另售他人,開發商保證購房者能再來接洽購房事宜,並不產生法律約束力的《認購書》顯然不能實現上述目的。
正是爲達到上述目的,達成購房意向的雙方約定,由購房者向開發商支付一定的定金,以保證開發商在約定期限內不將房屋另售他人,同時保證購房者在約定期限內與開發商進一步洽談購房事宜。購房者交納了定金,認購書的性質就由意向書變成了協議,購房者與開發商之間就有了權利義務,開發商的義務是在約定期限內不得將房屋出售他人,購房者的義務是在約定期限內與開發商進一步接洽購房事宜。否則,購房者將損失定金,開發商將雙倍返還定金。從上面分析可以看出,《認購書》是購售雙方爲進一步接洽購房合同而簽訂的協議,定金擔保的是雙方進一步洽談合同的行爲。
瞭解了認購書的性質和定金擔保的內容,處理此類糾紛也就有了依據。
(一)、如因開發商原因致雙方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的,例如開發商將約定房屋出售給第三方等,購房者可要求開發商雙倍返還定金;
(二)、如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的,例如購房者放棄購買約定房屋等,購房者將損失定金;
(三)、在認購書約定的時間內經購房者與開發商協商,雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的,購房者可要求開發商退還已交納的定金;
(四)、如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋,即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房,購房者可要求開發商退還定金,並要求開發商支付相應的利息損失。
出現定金糾紛雙方可協商解決,如協商不成,可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。
二、開發商違約怎麼處理
合同當事人未按合同約定履行義務,就構成違約。對購房合同而言,購房者的主要義務是按期支付房款,而購房者在購房時,往往是按自己的承受能力選擇付款方式,所以因逾期付款造成的違約在實踐中極爲少見。購房合同中的違約多數由開發商引起。下面主要說明開發商的違約責任。
開發商的違約責任主要包括:
1)逾期交房;
2)面積出現誤差;
3)設備、裝修不符合合同約定;
4)變更規劃、設計;
5)房屋質量不合格;
6)未按期辦理產權過戶手續。
出現上述違約行爲時,購房者應首先看購房合同中是否有對上述違約責任的處理約定,如有約定,按合同約定處理,如未約定違約責任的處理辦法,按法律規定可對開發商的違約行爲要求賠償,賠償的標準以直接損失爲限。
無論是何種類型的合同,只要是合同的一方違約的話,另一方都是可以要求賠償的,此時我們如果是自己的民事合同權益受到損害的時候,是要及時的保護自己的。
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