房產買賣合同日期違約怎麼處理?
一、房產買賣合同日期違約怎麼處理?
開發商延期交房違約金的計算方式是按照合同當中的約定來進行確定的,根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定:
商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:
逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
所以由上述可知,開發商延期交房的違約金首先按照雙方當時簽訂的商品房買賣合同的約定進行支付,如果沒有約定的情況下,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
二、房屋買賣違約金計算方式
(一)合同有約定的違約金計算方式
有約定的,從其約定。但是如果約定的違約金過低時,根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定:逾期付款的,按照應付未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算;逾期交付房屋的,按照逾期交付房屋期間有關主管部門公佈或有資格的評估機構評定的同地段同類房屋租金標準計算。違約金以補償性爲主、懲罰性爲輔的性質,決定了當事人對違約金的約定並不是絕對的,是依法可作調整的.
如果合同約定的違約金過低,不足以彌補實際損失的,依據合同法的規定可以請求增加賠付額。違約金是有限制的,根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定:當事人以約定的違約金過高爲由請求減少的,應當以違約金超過損失的30%爲標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成損失爲由請求增加的,應當以違約金造成的損失確定違約金數額。
(二)合同沒有約定違約金的計算方式
如果合同沒有約定違約金計算方式,可以達成補充協議。不能補充的,若雙方簽署的《商品房預售合同》合法真實有效,開發商沒有按照約定時間交付房屋,構成違約,應承擔違約責任。開發商延期交房違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。
1、“已付房款”包括首付款和銀行按揭款。但是,定金和尾款不能納入“已付房款”。
2、需要確定的是開發商延期交房的利率。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規定,違約金或損失,有約定按照約定;沒有約定的,按照逾期交房期間有關主管部門公佈或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋的租金確定,或者參照逾期貸款利率標準計算。
3、需要認定的是開發商延期交房時間,開發商未能按期交房應承擔違約責任。逾期時間應該從雙方簽訂的交房日期,直至開發商通知驗收的日期,由此不難得出最終的違約金,即:已付房款×利率×逾期時間。
綜上所述,房屋買賣合同的簽訂必須是雙方當事人自願所進行的,爲了避免產生日期糾紛,合同當事人應當提前約定購房付款日期和房屋交付日期,明確日期違約責任和違約金計算標準,出現日期違約,如果沒有約定的可以通過協商解決,協商無法達成共識的可以申請仲裁或者向法院提起訴訟判決。
-
因房價上漲開發商不想交房怎麼處理
律師解析:因房價上漲而不想交房的,開發商的行爲是屬於合同違約,如果不交房要承擔相應的責任。業主完全可以選擇等待,並要求開發商按合同承擔延期交付房屋的違約責任。房地產開發企業應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房...
-
購買現售一手商品房要走哪些流程?
購買現售的一手商品房首先要做的就是對開發商進行審查,確定沒有問題了再簽訂購房合同、付款如果是貸款的話還需要辦理貸款手續,最後收房確認沒有問題了在進行產權登記。具體做法如下:1、審查:對開發商的審查主要是看看是不是有五證即:《建設工程規劃許可證》、《建...
-
開發商擅自改變小區規劃,如何處理?
律師解析:1、按照我國《城鄉規劃法》(下稱規劃法)房地產開發商開發建築項目必須符合城市規劃和城市規劃管理技術規定,爲此必須經過政府規劃部門審批。因此,開發商在房地產開發過程中,擅自更改規劃設計的,比如增加容積率、加高樓房的層數、用綠地改爲建設用地等,違反了...
-
買房在中介交了定金可以退嗎
律師解析:可以要求退還購房定金。出現以下情形之一的,消費者有權要求退還定金:1、房產商無銷售許可證或者產權證,造成不能達成房屋購買合同的賣方應將定金返還;2、當事人可以約定一方向對方給付定金作爲債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定...