公民應該如何購買預售商品房?
一、公民應該如何購買預售商品房?
公民可以直接到開放商處購買預售商品房,商品房在建造的時候出售屬於預售的狀態,人們需要先交錢後一段時間才能夠收房,此時房屋還在建造階段。在預售階段購買商品房當然是可以,只是在購買的時候要能清楚相關事宜。
二、購買預售的商品房有哪些要注意
(一)“五證”審覈
1、《國有土地使用證》,證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證,受法律保護;
2、《建設用地規劃許可證》,確保土地利用符合城市規劃,維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。沒有此證的用地單位屬非法用地,房地產商的售房行爲也屬非法,不能領取房地產權屬證件;
3、《建設工程規劃許可證》,確認有關建設活動的合法地位,保證有關建設單位和個人的合法權益。沒有此證的建設單位,其工程建築是違章建築,不能領取房地產權屬證件;
4、《建設工程施工許可證》,是建築施工單位符合各種施工條件、允許開工的批准文件,是建設單位進行工程施工的法律憑證,也是房屋權屬登記的主要依據之一,未取得此證的不得擅自開工,其建設項目均屬違章建築,不受法律保護;
5、《商品房銷售(預售)許可證》,是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件,擁有此證的商品房,是可以合法買賣的商品房。
(二)購房合同審覈
即在簽署購房合同和補充協議前的審覈問題。商品房買賣合同主要包括以下內容:
1、當事人名稱或者姓名和住所;
2、商品房基本狀況;
3、商品房的銷售方式;
4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
5、交付使用條件及日期;
6、裝飾、設備標準承諾;
7、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;
8、公共配套建築的產權歸屬;
9、面積差異的處理方式;
10、辦理產權登記有關事宜;
11、解決爭議的方法;
12、違約責任;
13、雙方約定的其他事項。
(某些開發商可能會在合同條款上下功夫,致使雙方的權利和義務不對等,購房者如草率簽字,則會使自己在將來可能出現的糾紛中處於非常被動和不利的地位,所以籤合同前一定要認真進行審覈,因爲專業性很強,一般購房者很難把握開發商的真正用意,建議由專業律師陪同。)
(三)對照合同驗收房屋
驗收房時主要有三個問題。
1.審查有關證件。作爲購房者,應首先審查房屋是否具備交房條件。根據《城市房地產轉讓管理辦法》第五十條規定:“房地產開發企業交付預售商品房,應當符合下列條件:
(1)取得建築工程竣工驗收備案表;
(2)取得商品房面積實測技術報告書;
(3)預售合同約定的其他交付條件。交付時,房地產開發企業應當向預購人出具前款規定的文件;交付住宅的,還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
2.審查房屋的質量。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致,包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如果這些方面發生變化,則購房者可以要求退房。此外,很重要的工作就是審查房屋是否存在質量問題,如果有質量問題,應要求開發商進行修理,待修理後再重新驗房。
3.審查交房費用。交房時涉及到一系列的費用。
(1)房屋價款結算。對於期房而言,合同價款是依據房屋預測面積計算的,等房屋竣工後,實測面積肯定會有所差異,雙方根據面積差異來結算房款。
(2)物業管理費用。購房者在接收房屋後,無論是否入住,就開始享受到前期物業管理企業的服務,因此在收房時就須交納物業管理費
(3)公共維修基金。公共維修基金是爲房屋公共部位和公共設施進行大、中修而準備的基金,按照房款的2%交納,可以交給開發商,也可以直接去房管局小區辦交納。
在現實生活中,商品房預售陷阱還是比較常見的,故而民事主體在購買之前,必須要通過多種方式,瞭解目標房屋,若確定需要購買,也建議與開發商簽署合同,此時若是自己的權益受到侵害,可以通過向當地的人民法院起訴等方式,獲得救濟。
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