購房遇到哪些情況可以追究中介的責任
情況一:虛構社保、規避限購令。
在交易的時候,存在少數中介機構爲不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機構的這種行爲違反了法律規定,也由於整個交易建立在違法與欺詐的基礎上,買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認爲無效。
情況二:未提示特殊二手房的交易風險。
二手房的性質複雜多樣,除普通商品房外,法律對於經濟適用房、央產房、軍產房、小產權房、農村房屋等特殊性質房屋的交易有特別規定。部分中介公司審查不嚴,或明知不可爲而爲之,引發大量糾紛。
情況三:審查不到位。
中介機構在一定程度上負有審查房屋真實權利人的義務,包括覈實登記所有權人與出賣人是否一致,詢問所有權人的婚姻狀況,要求共有權人作出同意出售承諾等。而有些中介機構未盡到對房屋權屬的審查義務,導致買賣合同在履行過程中出現障礙或者無法履行。
情況四:未履行提醒、告知義務。
二手房買賣合同通常是用中介機構提供的格式文本,只有合同的核心內容,如價款金額、付款時間及方式、違約責任等事項,還有很多事情需要房屋買賣雙方協商確定。
審判實踐中,部分中介機構或經紀人經驗不足,對相關事項未盡提示義務,導致雙方未進行充分協商,或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。
情況五:慫恿簽訂陰陽合同。
在二手房簽約之前,部分中介公司爲了以較低的稅金吸引買賣雙方,製造出總價款較低的網籤合同,用於申報稅款,而包含雙方真實意思的合同用於實際履行,且未進行備案。
這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失,同時也給一些當事人惡意不履行合同提供藉口。特別在房價大幅上漲之後,賣房人可能會以此爲藉口提出合同無效。
情況六:隱瞞房屋弊端。
帶領買房人實地看房是房屋中介機構的一項重要義務,但在諸如聯繫不上出賣人,承租人不配合看房等特殊情況下,中介機構常會帶領買受人查看其他類似房屋作爲替代,買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環境等問題產生爭議,影響合同順利履行。
《房地產經紀管理辦法》第二十五條 房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行爲:
(一)捏造散佈漲價信息,或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號,操縱市場價格;
(二)對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息,低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;
(三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務,誘騙消費者交易或者強制交易;
(四)泄露或者不當使用委託人的個人信息或者商業祕密,謀取不正當利益;
(五)爲交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;
(六)改變房屋內部結構分割出租;
(七)侵佔、挪用房地產交易資金;
(八)承購、承租自己提供經紀服務的房屋;
(九)爲不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務;
(十)法律、法規禁止的其他行爲。
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