購買回遷房沒房本有哪些風險?
隨着各地城鄉改造的展開,回遷房這個詞越來越多的出現在人們的視野中,但是因爲某些國家政策的相關規定和個別客觀原因,很多回遷房無法辦理房屋產權證,也就是我們通俗話講的沒有房本,但是基於市場價格和房屋面積等因素,這些房在房地產領域頗有市場,那麼購買回遷房沒房本都有哪些風險?
回遷房是指國家徵收被拆遷人的房屋及附隨土地後,提供給被拆遷人的拆遷補償安置用房。
因被徵收土地及房屋的性質不同,回遷房的性質差別很大,購買回遷房的風險亦有所不同。
判斷回遷房能否買賣的要素主要有兩個:一是該房屋是否已經成功辦理房屋所有權證,二是該房屋性質是否允許其轉讓,這兩個要素需要同時具備,才能成就一個沒有風險的回遷房交易。
只是很遺憾,能夠同時滿足上面兩個條件的回遷房太少,甚至能辦下產權證的回遷房都少得可憐。所以很公平,回遷房出售時都很便宜。某種程度上講購買回遷房就是一場賭博,你要賭所購房屋在遙遠的未來能辦下證來,你要賭賣給你房子的房主純潔善良不會因房價瘋漲有絲毫心動,還要賭房屋過戶時國家不會出臺什麼特別的政策徵你一個高額的稅。
簡單講一下回遷房無法辦理產權證的原因:大多回遷房爲徵收農村集體土地後,補償給被拆遷農民的拆遷補償安置用房,常見的包括城中村改造、綠化隔離帶工程等。不要認爲農民和集體土地離我們很遠,北京的三環內現在仍有未完成徵收的農村集體土地,更不要提通州、昌平、大興、房山這些所謂的「新城」了。農民被徵土地後,得到的補償就是一家五六套回遷房,中國的拆遷是一件多麼神奇的事,幾番戰爭和博弈之後,被拆遷人和政府都接受了這個結果,房屋數量儘量滿足被拆遷人,但是不給這些房屋辦證。當然更重要的原因是,這些房屋在興建的過程中很多都是沒有經過合法規劃、審批手續的,殘酷一點說,這些房屋都是違章建設,這樣的房屋如果都允許辦證,社會還會和諧嗎。
當然,有些回遷房的建設是符合相關規定的,這些房屋可以辦理房屋產權證,只是國家不想讓它們像商品房一樣任意流通,所以這些房屋會被加上一些特殊的標籤,如:「經濟適用房」、「按經濟適用房管理」等。具備這些特殊性質的回遷房在轉讓時是受到限制或是需要履行特殊程序的,並非都能順利轉讓。
此外,也存在沒有任何瑕疵,能夠辦理房屋產權證,房屋性質爲「商品房」的回遷房,這種房屋可以放心購買。只是這並不是我們討論的狹義上的典型回遷房,它更接近商品房範疇。
簡單講一下購買回遷房的風險:
1.無法辦理房屋產權證,不能將房屋過戶至自己名下。產權證是房屋的物權證明,不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權,不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益,如:購買沒有產權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。
2.在房價上漲時,出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大,易發生法律糾紛,如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的,此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。
3.很多回遷房的建設並未通過規劃、審批、驗收等程序,房屋設計、房屋質量、配套設施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。
4.物業、衛生、供暖、消防,甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
5.回遷房的原房主通常都有多套回遷房,你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租,回遷房通常戶型相對較大,一戶被分租給多人的情形非常普遍,住在回遷樓裏,你會遭遇形形色色數量極大的流動人口。
回遷房地理位置大多都在城郊偏遠處,也正因爲這樣才使得它的價格相對較低,但是房屋產權證是房產所有的證明,如果沒有就會在用房過程中產生很多麻煩,同時在需要用房屋產權獲取收益時無法達到,而回遷房如果在住房設施上存在不足或隱患也會因爲沒有房屋產權證而不能及時處理,綜上所述,購買回遷房沒房本的風險存在而且不容忽視。
-
商品房貨不對版怎麼實現退房
律師解析:1、如果你簽訂了購房合同之後,發現實際房子和開發商描述的不符,跟合同上約定也不符合的情況下,那麼你是可以要求換房或者退房,這種情況屬於開發商違約。2、質量不合格、房屋主體結構不合格、面積誤差超過3%等與描述情況不符合是能退的。法律依據:《商品房銷...
-
民法典私人房子買賣合同有效嗎
律師解析:私人房子買賣合同符合法定有效條件就是有效的,具體條件有:私人房子買賣合同當事人意思表示真實;私人房子買賣合同當事人是具有相應的民事行爲能力人;私人房子買賣合同的內容不得違反法律法規或公序良俗;法定其他有效條件等。法律依據:《民法典》第一百四十...
-
婚後購房合同一個人的名字房產證能加嗎?
律師解析:購房合同是一個人的名字辦房產證的時候是可以再加一個名字的,但需先領取房產證後,再憑結婚證加名處理。具體詢問當地房產管理部門。婚後房產證上加名字:夫妻婚後購買的房產,如果房產證上只有一方的名字,現在想把對方的名字也加上,只需要雙方持結婚證、份身證...
-
怎麼讓房產公司退定金
律師解析:買房已交的定金是可以退的,但是購房者想拿回已交的定金必須符合相關法律規定的條件。1、因購房者的原因未能訂立預售合同的,購房者無權要求返還定金。2、對開發商來說,如爲追求更高的經濟利益而與他人訂立預售合同;未取得預售許可證之前即與購房者簽訂預售...