租戶可以改變租賃房屋用途嗎
改變租賃房屋用途一般要經過出租人同意。擅自改變租賃房屋用途是指承租人不經出租方同意,改變約定的租賃房屋用途,以致出租方有權解除租賃合同的。通常租賃合同中會約定租賃房屋的用途,如住宅用、商用、生產用等等。房屋的不同使用方式,對其使用壽命和安全有重大影響,所以法律規定,承租人不經出租人同意,擅自改變房屋用途,如住宅用改為商用等,則出租方有權解除租賃合同,將出租房屋收回。總之,承租人需要改變租賃房屋約定的用途時,應徵得出租方的同意。
法律依據:《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》 第八條
因下列情形之一,導致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應予支援:
(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;
(二)租賃房屋權屬有爭議的;
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關規定,承租人享有法定解除的情形如下:(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋,經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規責於承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失,致使合同目的不能實現的;(4)不定期租賃,承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建築法》、《消防法》等法律關於房屋使用條件的強制性規定並導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實際履行的。
在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議,或者具有違反法律、行政法規(主要包括不符合《建築法》、《消防法》等)關於房屋使用條件強制性規定情況任何一種情形時,承租人的合同解除權並非任意的,還須具備一個必要前提,即該情形的出現導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用,或者無法按照租賃房屋的性質使用。
司法機關對房屋的查封,實務中有“活封”和“死封”之分,其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制,而且喪失了使用、管理權,權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反,房屋被查封后,權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權,僅處分權受限。實踐中,租賃房屋被查封,如果是由於出租人的原因,承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由於承租人的原因,出租人因此遭受損失的,出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當租賃房屋的權屬存在爭議時,意味著出租人可能不是房屋的所有權人,如果出租人最終被確認為房屋的所有權人,則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人,則構成無權處分,該租賃合同屬效力待定合同。
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