民法典小產權房合同效力如何認定

一、民法典小產權房合同效力如何認定?

小產權房合同是無效的，小產權房沒有房產證，是不允許買賣的，小產權房買賣行為違反法律規定，違反法律規定的合同是無效的。

《民法典》

第一百五十三條【違反強制性規定及違背公序良俗的民事法律行為的效力】違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

二、房屋買賣合同滿足哪些條件才有效?

(一)行為人具有相應的民事行為能力;

(二)意思表示真實;

(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

三、小產權房具有哪些法律特徵?

1、集體土地建設的房屋。

“小產權房”最重要的特點就是在集體土地上開發的房屋，我國現行法律法規規定，農村土地一般歸農村集體所有，如果要在農村集體土地上進行商品房開發並公開向社會銷售，必須先經國家徵收，把集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發商，開發商向國家交納土地出讓金等税費後，才能進行開發建設。

2、沒有“五證”。

商品房之所以公開出售，其主要是具備開發的條件，“五證”齊全，即國有土地使用證、規劃許可證、規劃工程許可證、施工許可證、商品房預(銷)售許可證。而“小產權房”由於缺乏國有土地使用證，也就談不上規劃許可證等“四證”。

3、價格便宜。

“小產權房”好賣，最主要的是其售價相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因為它不含徵用土地費、土地出讓金及各種税費等費用，所以價格低廉。

4、無合法產權。

小產權房無法進行房屋產權登記，不能辦理房屋所有權證。城市居民購買“小產權房”，無法在房屋登記機構辦理房屋登記，領取房屋所有權證書。

5、開發違規較多。

開發“小產權房”，不像開發商品房那樣嚴格，大多是村或無開發資質的公司自己開發，有的是建設公司開發，也有的是一些單位或個人參與開發，缺乏開發的必備資質和公司營業條件，房屋設計及建築質量得不到保障。

小產權房是不能進行房屋產權登記的，而房產的歸屬是以產權登記證為準的，一般購買二手房時都要審查房子的房產證，確認是小產權房的，就不能輕易簽訂房屋買賣合同，買小產權房是有一定法律風險的，簽訂的房屋買賣合同也不受法律保護。