名為購房、實為借貸，出借人非消費者，無優先權

名為購房、實為借貸，出借人非消費者，無優先權

名為購房、實為借貸，出借人非消費者，無優先權

——名為購房、實為借貸，因不存在真實商品房買賣關係，出借人不具有消費者身份，不享有優先於其他債權的權利。

標籤：房屋買賣｜實為借貸｜執行｜消費者優先權｜消費者權益｜消費者

案情簡介：2011年，金某與開發公司簽訂購房合同，約定總房款1400萬餘元。雙方所籤回購協議約定金某隻需支付700萬元，並指定朱某為收款人。金某未證明向朱某匯付全部款項。朱某在公安機關供述稱用預售網籤形式向金某等人借款，開發公司另以房屋折價向金某支付利息。2012年，依債權人信託公司申請，法院查封前述房產，陳某以其已辦理網籤、作為買受人享有消費者優先權為由提出執行異議，被駁回後提起案外人執行異議之訴。

法院認為：①開發公司與金某約定的房屋價格過低，與正常的商品房交易價格不符。金某主張已實際支付購房款收據載明的全部款項，依據不足。從銀行賬款記錄看，開發公司主張未收取購房款具有一定可信性。除購房款收據外，金某未提交其他證據予以佐證，且款項交付方式（轉賬）和收款人均不一致。朱某在公安機關供述用預售網籤形式向金某等人借款，朱某在回購協議上簽字，且為指定收款人，金某委託他人代其向朱某支付房款，説明朱某與本案有密切關係。開發公司主張用兩套公寓房折抵應向金某支付的借款利息，具有一定可信性。②本案事實和證據可相互印證，證明開發公司與朱某通過預售網籤方式向金某借款，款項支付給朱某，開發公司另以公寓房折價向金某支付利息。開發公司與金某所籤購房合同與回購協議係為保障金某融資債權實現。金某不屬於最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定的無過錯的購房者，不享有優先其他債權的權利。金某主張排除法院的強制執行，無事實和法律依據。判決駁回金某訴請。

實務要點：名為購房、實為借貸，因不存在真實的商品房買賣關係，出借人不屬於最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定的無過錯的購房者，不享有優先其他債權的權利。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民終692號“金某與某信託公司等案外人執行異議之訴糾紛案”，見《上訴人金育平與被上訴人中信信託有限責任公司、被上訴人崑山紅楓房地產有限公司案外人執行異議之訴糾紛案》（審判長張純，審判員李琪，代理審判員謝愛梅），載《民事審判指導與參考·執行異議之訴案例選登》（201703/71:87）。